前言：

2021年刚开年，各种政策调控已经成为常态，行业的竞争也越来越激烈，而房地产这辆经济“推动机”也正开离“粗放时代”，走向“管理红利”时代，其发展逻辑发生改变，增模式也跟着时代更迭。

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房地产的低速增长时代

步入低速增长时代的房地产具体表现在：低利润、低杠杆、低容错率这三个方面。

低利润

随着土地成本和融资成本增高，利润逐步从开发商向资金和资源提供方转移，从而拉低了房地产的净利润，房企的盈利能力已经大不如从前。从这几年的招商拍挂项目来看，很多项目的利润仅在2%～3%水平，有的甚至出现负利润的情况。

低杠杆

随着“住房不炒”政策的逐步落实，银行和融资机构对房企融资和个贷连续出台规定，地产行业的去杠杆已经势不可挡。而此次调控是为了确保大多数企业的负债率保持稳定，坚决守住不出现重大债务风险的底线，让企业实现稳健可持续发展。

从2020年的市场数据来看，房地产贷款的增长速度是8年以来首次低于各项贷款速度，而新房地产贷款占比已经下降至28%。有业内人士预测，2021年的房地产贷款的增长速度将会在2020年的基础上再次压缩。

低容错率

虽然调控政策在不断下达，但是大型房企“树大根深”的优势却越来越明显，在融资和拿地方面都要强于中小型房企。强者恒强的局面下，将进一步加剧地产行业的马太效应。

从2020年全行业的17万亿销售数据来看，有166家房企突破百亿，有41家房企突破千亿。而其中百亿企业的权益销售额占市场份额61.8%，资源明显加速集中于头部房企。

2020年，对于很多小房企来讲，生存和发展都要掌握好方向，稍不注意选错了赛道，那极有可能导致一些盘子小、抗风险能力弱的房企走向兼并或者破产。

02

房地产玩法改变，房企如何参与进来?

降低杠杆

从调控政策来看，从去杠杆到稳杠杆，最终目的是低杠杆。那么，房企首先要做的必定是降低杠杆率。

新融资

监管层对房企债务监管主要集中在有息负债上，这就要求房企要进一步的打开企业的资金池，以多元化融资手段补充企业的现金流。其次，要提升金融机构和银行对企业的信额度，其中最重要的是要大幅度的提升提款的速度。

稳财务

从“三道红线”可以看出，监管部门比较看重房企的债务结构和偿债能力。这就要求房企能够降低自身的借贷规模，让现金流保持健康的状态，让房企能够完全覆盖短期有息债务。除此之外，房企要量入为出，提前布局资金流向，打造稳健的财务模型。

细资金

2021年房地产行业步入“管理红利时代”，融资政策更加严格，房企要最大化的发挥资金的使用价值。多利用数字化、平台化手段，建立资金精细化管理模型。同时加快现金流的周转速度，提高管理效益，从而提高企业利润。

调资本

地产行业已经从野蛮生长时代转到存量时代。针对企业的存量资本，要重点放在结构和优化调换上。第一是要优化长短债务;第二是收紧有息负债，加强回款销售;第三是加快债务替换。

深耕市场

深耕市场主要包括城市深耕、客户深耕和产品深耕这三个方面。

城市深耕是深耕市场的基础，以都市圈、城市群和优质的二、三线城市为核心，打造有差异化的竞争品牌。

首先，要提高市场的占有率;其次是要去化周期短;再者提高品牌的美誉度;最后是降低企业的综合成本。

产品深耕是城市深耕的延伸，第一一定抓住科技赋能，持续创新研发，利用好AI、VI等科技为产品加持;第二要有覆盖全维度的产品线;第三要有多业态的产品;第四要有标准化的体系。

客户深耕是在城市深耕和产品深耕的层面上的进一步提升。一方面，深耕的结果是建立一种客户粘性，树立房企品牌，建立粉丝社群。另外一方面是，逐步培养房企企KOL和KOC角色的人群，深挖既有客户价值，以老带新，降低渠道的恶性绑架，全面降低管理费用。

增厚业务

房企要把主业做厚，在增量业务的同时，要把存量的业务当成新的主业逐步做厚起来。

随着管理红利时代的到来，房企要向精耕细作方面发展。在提高周转速度，提高产品溢价的同时，降低人力成本和无效管理，以此来抬高管理杠杆和加强精益管理。除此之外，还要把存量业务做活，积极的探索以城市更新为主的存量价值发掘，筛选投资机会。

加强合作

从规模房企的动作也可以看出，合作开发正成为房企获取优质资源、谋求规模提升的不二法门。

而在金融收紧和土地市场竞争加剧的背景下，房企应该继续放低姿态，拿出诚意的项目来加强合作，来满足自身的规模发展需求。

一般来讲，房企之间的合作分为四种主要类型：一是总对总合作;二是股(债)性合作;三是项目合作;四是轻资产合作。

虽然合作能给企业带来非常大的收益，但是盲目的合作也会带来一定的经营风险，比如加剧规模泡沫，稀释归母净利润等。所以，企业一定要根据自身的实际情况来加强企业之间的合作关系。

结语：

业内人士认为，房地产的未来会慢慢的回归到普通行业，回归到有好的产品、好的服务、好的管理就有市场竞争力的时代。

也就说，野蛮增长时代向精耕细作时代的转变，产品、服务、管理等要素将是各个房企跟客户要市场、要收益、要利润最基本的手段。