4年前的今天，北京楼市悲惨凄凉。

刚出台的“317”严政策，把无数买房人送上断头台。

认房且认贷;提高二套普宅首付比例至60%;最高贷款年限由30年降成25年;企业购买的商品房再次上市交易，需满3年及以上。

每一条政策都在告诉人们，帝都房子不能炒。

而后，房价应声下跌，有的高价楼盘深度调整达到25%，一直到2019年的317，足足2年时间，北京均价才稳住局势，整体回调11%。

风险与机遇同存

目前对于北京购房者，最需要考虑的就是“政策”。

现在四大一线城市，深圳管控最严，二手房进入封锁交易阶段，其次是上海和广州，360度无死角查漏补缺，围追炒房客。

听业内朋友说，前几天上海市场一夜之间下架了2万多套二手房，不出意外，上海也会学着深圳一样，从中介机构端，调整市场行情。

北京作为四大一线城市，“政策之首”，房价涨势对全国调控影响面太大，自然一定要跟着补政策。

房子细分市场 冷热不均现象凸显

目前，北京的房地产市场很诡异，1000万元级别的房子热销，单价8-10万元的豪宅热销、千万元级别的别墅产品热销;低总价的刚需户型也十分畅销;夹心层的部分新房项目缺很尴尬。因为房价并不是同涨同跌，尤其北京这样的大分化市场，板块轮动效应非常明显。

第一阶段是稀缺资产领涨，主要聚焦于东西城区以及海淀区的学区房，一二线学区房从去年开始跳价，至今未休。

第二阶段是具有产业性质的购买力片区，比如海淀中关村、西城金融街、朝阳望京、国贸等等。

比如海淀，企业多码农多薪资高，购买力强，涨势最猛，一个读者去年年底在海淀买的房子，到现在已经涨了100万左右。

这些地方会以产业聚集地为中心，交通成本为半径，一层一层向外溢出需求。

总结一下：房地产二十多年，北京“三年小周期，五年大周期”几乎是无法破解的死命题。无论政策怎么抑制房价，北京楼市总能在低谷中复苏，抬头迎上。只不过在房住不炒大基调下，上下波动的幅度不再像过去那般剧烈。但是北京所具备的价值是毋庸置疑的，该出手时就出手。