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经历了跌宕起伏的2020年，北京商办市场在2021年第一季度迎来了强势的开门红：高力国际数据显示，一季度甲级写字楼市场净吸纳量超过23万平方米，刷新近十年单季度净吸纳量的新高;乙级写字楼市场净吸纳量超10万平方米;北京产业园市场也大幅去化，单季度净吸纳量达28.4万平方米，几乎是去年全年产业园市场净吸纳量的两倍。

北京商办市场暴涨的新增需求主要来自于互网科技行业。

甲写：轻舟已过万重山

3月25日，高力国际华北区召开「2021第一季度新闻发布会」。

一季度甲级写字楼入市20万方。位于丽泽区域的平安幸福中心和位于亚奥区域的北投投资大厦于本季度入市，带来约20万平方米的新增供应量。预计2021年全年，甲级写字楼市场将迎来162万平方米的新增供应，主要来自于丽泽和CBD区域。

得益于强劲的需求反弹，本季度甲级写字楼市场空置率环比下降0.7个百分点至18.8%，市场平均租金下行但降幅持续收窄，多个区域租金企稳回升。高力国际华北区研究部董事陆明表示，北京东部的CBD、燕莎和望京-酒仙桥区域和新兴的丽泽区域成此次需求复苏的主力。

一方面，租金的回调进一步凸显出东部市场的性价比优势;另一方面，近年来东部市场中的优质新项目也为大面积租户提供了更多选择。

尤其是望京-酒仙桥区域受益于互网科技行业的持续快速扩张，整体市场空置率在本季度降至7.7%，从租户市场转变为业主市场。同时，区域平均租金本季度逆势上涨3%，成为首个租金出现明显触底企稳回升的区域，进一步凸显了该区域的产业优势。

丽泽区域的快速去化一方面源于区域的高性价比，另一方面得益于华为的入驻，其引领和带动效应将在未来2-3个季度进一步显现。

虽然本季度新增需求出现创纪录式反弹，但未从根本上改变整体市场供大于求的现状。高力国际认为，大幅的季度新增需求反弹或将不可持续，后续将会逐步回归到前的水平，预计空置率会在今年触顶和租金探底。

产业园：柳暗花明又一村

产业园市场本季度表现不俗。

高力国际数据显示，截至2021年初，北京产业园区市场总存量达到1453万平方米;本季度产业园区市场迎来大幅去化，单季度净吸纳量达28.4万平方米，几乎是去年全年产业园市场净吸纳量的两倍;租金虽持续下调，但降幅收窄，平均租金为126.7元/月/平方米，空置率环比下降0.4%。

受到新增供应影响，预计产业园市场空置水平同样会在今年触及阶段性高点。从2022年开始，北京产业园市场将进入3年左右的去化周期，空置水平开始回调。

值得一提的是，北京乙级写字楼市场也在稳定去化，季度净吸纳量超过10万平方米。

高力国际华北区董事总经理严区海认为，市场新增需求表现超预期主要归结为三大原因：

一是宏观经济快速复苏为企业扩张创造了良好的经济环境。

二是受抑制的企业扩张需求持续释放。今年一季度所呈现的新增需求爆发式复苏也可以说是去年需求复苏的强势延续。

三是互网科技和金融企业持续扩张助力新增需求爆发。互网科技和金融行业在一季度需求中表现强势。据高力国际透露，目前在谈的大宗租赁项目也以金融和互网科技类企业为主，并可能会在未来的2-3个月内完成交易。

原因：一枝红杏出墙来

互网科技业承担了本地度北京商办市场新增需求的「半壁江山」。

据统计，本季度5000平方米以上的大面积租赁成交(含甲级和产业园)中互网科技行业占比高达64%。互网公司所到之处，租赁市场强势回暖，比如丽泽、北清路、望京-酒仙桥区域。

来源：高力国际 数据包括甲级写字楼和产业园

互网公司已悄然成为北京商办租赁市场的中坚力量。高力国际调查发现，头部互网公司在京租赁办公面积达到525万平方米，相当于北京产业园总体量的36%，写字楼总体量(含甲级和乙级)的28%;其中，前20的头部互网公司租赁面积达422万平方米，占总租赁面积的80% 。

超过六成的互网公司进驻产业园。就业态分布来看，北京67%的互网公司位于产业园内，位于甲级写字楼的比例仅8%，乙级写字楼收获25%。

就租金来看，产业园区拥有绝对的价格优势。互网公司当前平均租金为190元/月/平方米，其中甲级写字楼平均租金301元/月/平方米，乙级写字楼平均租金228元/月/平方米，产业园以体量碾压，凭借161元/月/平方米的平均租金拉低互网公司租金均值。

就分布来看，四成互网公司扎堆上地，其他次密集区分别为中关村、望京-酒仙桥和亦庄。

来源：高力国际

大宗交易：流水不腐，户枢不蠹

北京投资市场逐步回暖，境内自用买家及投资者活跃度快速恢复。一季度北京市场高力国际共录得9笔大宗交易，成交面积约为17万平方米，成交金额共计约67亿元。相较以往，成交数量有所提升，但成交面积和成交金额有所减少。

高力国际华北区资本市场及投资服务部副董事闫寒认为，市场释放出单个金额及体量偏小、流动性较强或具备较强改造潜力的项目更受欢迎的信号。

受影响，一季度大宗交易中内资买家超过外资买家，其中内资买家占比59%。成交买家中，83%为投资型买家，17%为自用型买家，投资比例明显增加。此外，就成交业态来看，投资者的投资偏好有所转变。除持续关注写字楼外，成交物业中本季度新添了物流项目和公寓项目。例如，铁狮门以约21亿元收购辉盛阁国际公寓，由于其地理位置优越且可散售退出，得到了投资者的青睐。

随着北京甲级办公供应低谷期的临近及投资窗口期的缩短，闫寒表示，投资者对于北京大宗交易市场依然持续看好，而来自于包括国企、金融机构等在内的自用买家依然持续关注核心区域，但仍然受限于稀缺的交易标的。受益于线上经济发展及互网企业的扩张需求，中关村、上地板块的办公物业有望持续吸引市场关注，而部分被影响延缓交易的项目有望延缓至年中或下半年完成交易。

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