2021年，作为十四五的开局之年，3月召开的两会，租赁住房就已经成为房地产行业的关键词之一。

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，从优惠政策、行业监管、供应端等方面进一步推动住房租赁市场健康有序的发展。

具体提到了通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。首次提到了尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。解决好大城市的住房突出问题。

2021年4月，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈5个城市政府的一把手。要求落实国家“十四五”规划纲要，抓紧编制“十四五”住房发展规划，改善住房供应结构。

“人口流入多的大城市要大力发展保障性租赁住房，规范发展长租房市场，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，降低租赁住房税费负担，加大金融支持力度，尽最大努力帮助新市民、青年人等群体解决住房困难。”

这一切都说明发展住房租赁将是“十四五”期间主要的目标任务之一，也将会是国家接下来几年的重点工作之一。

历年两会报告对房地产定调

数据来源：公开资料，克而瑞租售整理

”

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01

“十三五”期间多个城市

大力发展租赁住房

“十三五”期间多个城市大力发展租赁住房。以北上广深一线城市为例，“十三五”期间北京计划建设150万套住房，其中租赁住房将达50万套。

上海提出，“十三五”期间租赁住房用地供应占比约为31%，推出租赁住房共计70万套。十三五期间广州计划推出825万平方米租赁住房用地，预计可供应租赁住房15万套。深圳计划建设40万套人才住房，超过特区成立近40年来的总和，其中70%为租赁住房。

十三五期间热门城市租赁住房目标

数据来源：公开资料，克而瑞租售整理

截止到2021年4月份对十三五期间租赁住房完成情况有结论的一线城市仅有上海。2021年2月份有文章指出记者从上海市房屋管理局获悉，《上海市住房发展“十三五”规划》确定的新增供应70万套租赁住房的目标已超额完成。

按照克而瑞系统统计的数据，截止2020.12.31，上海各行政区租赁用地共计110块，总建面达732万方，按照每套租赁住房约60平方米来计算，上海共计可提供约12.2万套租赁住房。上海十三五期间整体70万套租赁住房完成的明细情况还有待政府部门后续进一步发布。

02

已有16城公布租赁市场发展

试点专项资金管理办法

在中央财政支持住房租赁市场发展试点入围的24个城市中，已经有16个城市(北京、上海、深圳、武汉、成都、南京、杭州、合肥、厦门、西安、宁波、天津、济南、重庆、石家庄、南宁)已经公布了中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金管理办法，管理办法中明确了新建租赁住房，存量改建类项目，盘活类项目，运营端的补贴标准。

不同城市之间补贴标准差异较大，整体来说补贴发放还是以新建、改建类项目补贴为主，部分城市对盘活类、运营类项目有补贴。既所谓的大钱补供应，小钱补运营。

各地中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金管理办法出台时间及补贴标准

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以上海补贴发放的情况为例，我们从上海各区的租赁补贴发放的明细梳理看出，上海共拟发放约6亿租赁补贴专项资金。从项目类型上来看，建设类占比约为67%;建设类占比最高;从企业类型上来看，以国家队为主。

上海拟补贴项目类型占比

(红色部分为建设补贴类)

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上海新建类拟补贴项目情况(万元)

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上海运营类拟补贴项目情况(万元)

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03

土地供应两集中

对租赁供应结构带来的影响

2021年2月底，重点22城供地“两集中” 新政消息爆出，之后各地纷纷出台有关文件加以落实，梳理各城市已对外公布的供地计划，重点八城第一批次的住宅用地将于4-5月集中入市。

新政明确要求重点城市在年度计划中要单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。

核心八城2020年、2021年住宅用地供地情况(万方，%)

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两集中政策后，以一线城市北京为例，从2021年北京的供地计划可以看出，2021年北京将继续增加住宅用地供应量，提高租赁住宅用地占比。具体来看，2021年计划安排住宅用地1060公顷，较2020年计划安排量增加60公顷。与此同时，土地供应向租赁住宅倾斜，在单列租赁住宅用地的基础上，按照商品房供应下限等比例安排租赁住宅供应指标，将租赁住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到28.3%。

二线城市以南京为例，4月9日晚间，南京市规划和自然资源局发布了2021年度商品住宅用地供应计划的有关说明。说明显示在土地供应要向租赁住房建设倾斜，增加租赁住房用地供应规模。南京全市2021年租赁住房用地供应面积目标为87.15公顷，能够提供租赁住房205万平方米，约3.6万套。将租赁住宅占住宅用地比重由2020年的2%提高到9.5%。

由此看出国家已经从政策层面有效保障的租赁用地的供给，而目前已经正式公布2021年住宅用地供应计划的核心六城也的确印证了这一点。

未来，随着核心八城住宅用地的分批次集中入市，供地结构有望进一步向租赁用地倾斜，同时竞自持机制也将对租赁供应体量有所补充。

从“十三五”到“十四五”，中央多次定调住房租赁市场，也逐步从供应端、行业监管、优惠政策等方面推动住房租赁市场健康有序的发展。随着住房租赁写进国家的“十四五”规划纲要，政策的利好也会逐渐体现出“出实招、见实效”。这一切将加快住房租赁市场的规范和发展，住房租赁市场有望迎来长效发展。