新冠突袭并未阻止房地产市场发展的脚步，2020年全国商品房销售面积176086万平方米，销售额17.36万亿元，均创下历史新高。全年楼市量增价稳，实现了平稳健康发展的目标。

与此同时，房地产开发企业业绩持续增长，投资力度不断增强。截至2021年4月30日，沪深两市及港股上市房企已全部发布了2020年年报，尽管销售业绩持续向好，百强门槛水涨船高，但房企在营收、利润、负债等方面都面临更大挑战。

《每日经济新闻(博客,微博)》记者梳理A股和港股上市房企年报发现，2020年TOP50企业营业收入合计超过5万亿元，TOP10房企占据其中的60%;TOP50企业归母净利润合计4592亿元，TOP10房企同样占比高达60%;TOP50企业合约销售总额近10万亿元，TOP10房企占近一半的销售额。

不过值得注意的是，营业收入的增长并没有带来归母净利润的同步提高，“增收不增利”成了众多上市房企面临的最大问题，甚至连位于行业前三甲的“碧恒万”也难以幸免。

营业收入：50强总值超5万亿，7家房企负增长

2020年TOP50房企营业总收入为50580.27亿元，平均值为1032.25亿元。

中国恒大凭借5098.46亿元稳居营业总收入榜首，碧桂园、绿地、万科、保利、融创等紧随其后。实现“千亿营收”的房企达12家，营收达500亿元以上的房企有28家。此外，TOP50房企中仅大发地产营收未达百亿元。

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营业收入TOP50房企中，有43家房企营收实现同比正增长，其余7家房企的营收为负增长。

其中营收增幅排在前三位的房企分别是新城控股(601155,股吧)、荣安地产(000517,股吧)和德信中国，同比增幅为分别为69.46%、67.7%和65.38%;营收增幅排在后三位的分别是的时代中国控股、中交地产(000736,股吧)和禹洲集团为，同比增幅为分别为-9.07%、-12.54%和-54..91%。排在第一的新城控股和排在第50位的禹洲集团的增幅相距达124.37个百分点。

归母净利：近四成房企下滑，超八成增收不增利

中南建设增长70%、绿城中国53%、宝龙地产50.78%、中国奥园40.63%……2020年TOP50房企中，有5家的归母净利润增幅超过30%，14家增幅超过10%。另有18家房企归母净利润出现同比下滑，占比近四成。

同时，即便房企在2020年实现大面积营收增长，但“增收不增利”的阴霾仍挥之不去。

2020年全口径销售额超过7000亿元的“超级阵营”中，仅万科的归母净利润实现正增长，为6.8%，只达到其营业收入同比增长(13.92%)的一半。

《每日经济新闻》记者统计发现，TOP50房企中，仅包括融创中国、中南建设(000961,股吧)、绿城中国等在内的8家房企归母净利润增长超过营收增长，其余42家房企均陷“增收不增利”的怪圈。

在同策研究院资深分析师肖云祥看来，2020年很多房企出现了“增收不增利”的情况，原因主要是这些房企在早期拿地成本过高，加之政府限售限价等调控措施，导致利润实现空间被压缩，盈利能力快速下降。此外，受去年影响，部分房企工期和销售受到影响，各项成本费用的增加，导致利润空间变小。

值得一提的是，TOP50房企中，营收与归母净利润出现双双下降的有6家，分别是碧桂园、富力、时代中国、融信中国、中交地产和禹洲集团。其中禹洲集团的归母净利润仅1.17亿元，而这一数据在2019年、2018年分别是36亿元、35亿元。

“营收和利润出现大幅下滑的房企在行业内占比不高，这些企业的确是战略布局和经营策略存在关系，规模都不算大，抵御风险能力不强，或是因部分项目投资失利拖累公司整体表现。此外，个别企业在经营上更是连年出现问题。对于这些企业而言，在布局上应谨慎投资，并积极控制风险。”肖云祥指出。

合约销售：50强销售近10万亿，龙头房企增幅靠后

2020年，上市房企TOP50的合约销售金额高达99051亿元。恒大、万科、碧桂园、融创等前10强房企合计销售4.66万亿元，瓜分了TOP50整体销售额的近半壁江山。TOP50中有8家房企销售金额超3000亿元，10家超2000亿元，20家超千亿元。

从增速上看，TOP50房企增速分布与合约销售金额略有背离，千亿及以下企业增速相对较低，中部企业增速稍逊，头部房企增速更低。

交叉来看，销售额在3000亿元以上的8家大型房企发展更加稳健，销售额均值为4660亿元，合约销售额增长率均值为14.69%。其中碧桂园、保利地产(600048,股吧)、万科A均在平均线下，增长率分别为3.3%、8.88%和11.60%;绿地控股(600606,股吧)合约销售金额下滑7.7%;

28家1000亿-3000亿元房企销售增长率达到17.8%，新城控股负增长;而千亿元以下的12家房企迫切追求规模扩张，平均增长率高达35.26%，仅首创置业和大悦城(000031,股吧)出现销售下滑。

TOP50房企中，中交地产以81.37%的同比增长位于合约销售额增幅榜首位，荣安、大发、金茂等房企紧随其后。整体来看，中等规模房企的销售额增幅排名靠前，而龙头房企则由于基数较大，增幅相对靠后。