摘要：土地市场资源向核心都市圈集中，人口流动向核心都市圈聚集，未来核心都市圈与经济欠发达城市的差距将更加激化，楼市分化“箭在弦上”。全球通货膨胀背景下，应认清“避风港”的方向，核心都市圈、核心区域的房产或成“硬通货”。

一、土地市场分化，加速楼市结构变化

2月23日，自然资源部发布通知，要求全国22城将实施“两集中”三批次供地，简单来说就是：核心一二线城市，一年只卖3次地，集中公示，集中招拍挂出让，其他时间不再发布住宅用地的出让公告。截止至4月16日，全国15座城市已完成首轮“两集中土拍”，全国5855万方的建筑面积投入市场，出让金额达7570亿。

(土拍交易大厅)

如果说“三道红线”是对房企融资市场的管控，那么“集中土地出让”则是对供应端的集中规范。在土地供应愈发集中的环境下，房地产市场因供应端更加清晰，其行业趋势也变得有脉可寻。

此次15城完成首批次集中土拍，呈现热度高、溢价高、竞争激烈的特点，但核心城市(或板块)与二线城市(或板块)有分化趋势，具体表现如下：

热度最高区域：北京、杭州、重庆、无锡、深圳和厦门。北京集中推出29宗土地，仅有4宗地块低溢价成交，其余全部触及顶价，其中更有10宗地块进入“竞政府持有+竞建设品质”的争抢中;杭州触顶成交地块达41宗(占比72%);重庆因不限地价，70%地块溢价率达40%以上，最高溢价率更是高达129.98%;厦门、深圳首批土地出让规模较小，热度维持高位。

其它部分城市则呈现整体热度不足或板块热度不足的现象。总体上看，长春、沈阳、济南、青岛等城市总体热度不足，溢价成交地块屈指可数、或有流派地块，房企拿地慎重、少有竞价发生。从板块上看，福州、广州、天津、青岛、福州、天津中心城区热度高于外围;广州近郊黄埔番禺、远郊南沙竞争激烈。

核心城市与经济欠发达城市的土地呈现冷热不均现象，城市内部各板块的热度也分化严重——核心都市圈与二线城市的核心区域成为房企目标，未来1年反映在新售供给端后，这些城市与区域也将成为楼市焦点，直接表现可能就是涨价幅度远高于其它区域。

目前房企已不再热衷于广范围拓展新项目，拿地愈发谨慎，对城市资源的依赖度更高。这代表野蛮拿地拓张时代结束，城市预期成为房地产白银时代投资的核心指标。土地市场的热度分化，必然导致楼市发生结构性的变化，目前可以清晰地判断——核心都市圈(首都圈、长三角、大湾区)的土地市场热度远高于其它城市，且未来或更加集中。

导向已较为清晰，众看官要早做准备了。

二、人口流动加剧，需求端挤压供需错配

供应端看土地，需求端看人口。

5月11日，第七次全国人口普查主要数据结果公布，数据显示2010-2020年东部城市人口占比增加2.15%(共39.93%)，中部城市与东北部城市人口占比均有下降，全国人口流动性增长了69.73%。北上广深等城市成为大范围人口流入城市，以北京为例，10年净新增228.1万人，非本地新增180.15万人。

同时，环京地区(廊坊)也迎来巨量人口增长。廊坊发布的公报显示，廊坊2010至2020年新增110万人，10年人口增长率达25.29%，无论是增长率还是增长规模都可以在全国排进前20名。

更为关键的是，我们看到核心都市圈(北上广深)的年龄分布也呈现较为健康的水平，皆保持20%以下的60岁以上人口占比;北京受过大学教育人口达41980万人，也遥遥领先全国平均水平(15467人)。这说明核心都市圈每年都会流入大量有效劳动力、大学生，其它城市则持续丢失有效劳动力、大学生。

总体来看，近十年全国1000万人以上城市城区人口增长36.0%，土地供给仅增长14.4%;200万人以下城市人口增长3.0%，土地供给增长26.1%。这说明人口在聚集流动的同时，土地端也是错配的。

以上数据说明，人口向发达地区流入，核心都市圈的虹吸效应更为明显，人口结构性分化也在加剧。人口聚集流动、年龄结构性分化，都在加剧需求端向核心都市圈和大城市转移。人地分离、供需错配的背景下，势必会展现“核心都市圈高房价、三四线城市高库存”的现象。

上个部分从土地市场上看，核心城市与经济欠发达城市的土地呈现冷热不均现象，城市内部各板块的热度也分化严重——房企对城市发展预期的考量成为关键因素。人口数据的变化也在印证土地市场的表现：城市发展长期层面看人口，人口是经济活性的主要贡献者，楼市的长期热度也绝对依赖人口增长。

目前，楼市结构性分化的特征已经非常清晰，无论是从供应端(土地市场)还是需求端(人口流向)都清晰证明着，只有核心都市圈与经济发达城市才是“向往之地”。

三、全球通胀来临，要开始快跑了

由于中、美、欧防控与疫苗注射效果显著，三大经济体的经济形式开始复苏，中国一季度更是实现了创纪录的18.3%增长率。此次经济回暖，很大程度是因为2020年全年居民消费需求下降，改善后，需求端得以解绑，并报复性反弹。居民需求端的扩大，对国内经济向好具有重要贡献。

但由于、巴西、阿根廷等原材料进口国失控，中澳关系恶化，中和、环保条例也对国内原材料成产企业提出了更多要求等原因，原材料得不到正常供应，并产生巨大缺口，这直接导致了期货市场的大宗商品连续上涨，有色金属价格更是达到了历史最高水平。

所以我们看到近期大型消费品都在涨价，4月工业品价格(PPI)已经涨到了6.8%，在历史上可以说是较高水平。目前已经可以看到电冰箱、洗衣机、电视机、笔记本电脑等产品的价格均有涨幅，但还没有到更猛烈的阶段。

同时，美元的全球性泛滥也在加速这轮物价上涨。拜登上台以来，连续推出了共3万亿美元的经济刺激计划，这些钱由美国人消费，但因美国是最大的进口国，所以大部分美元都流入了加工国市场。因我国是复工复产、恢复进出口最快速的国家，所以这3万亿美元将有大部分流入中国市场，其流通性与货币总量将对我国产生巨大的通胀压力。

价格上涨与通货膨胀并发，美元泛滥超发又加剧这一表现，未来5-8年全球经济将集体进入一个通货膨胀周期。目前来看，核心都市圈的房产、珍稀有色金属、龙头企业的股票都可能迎来较大上涨，但其中核心都市圈的房产最为“硬通货”——跌价难、需求量持续、长期看涨。

想保障资产安全的看官，还需提足一口气，抓紧跑起来了!

结语：楼市分化+通胀压力，潜力股可逆势穿越

通过上文的论述，楼市分化趋势已经非常明显，市场向核心都市圈看好。穿越此次长期通货膨胀，务必选择长期看涨、升值潜力高的产品，核心都市圈高潜力区域为较佳选择。

但以首都圈为例，北京新房成交均价已达6万/㎡，以本轮集中土拍的楼面价核算，未来1年五环外的新房供应也都会在6万/㎡以上，对于大多数“刚需”人群可以说是可望不可及，更没办法做资产保值配置。

如果将实现向外都市“圈”观望，可以看到环京也是极佳选择。2010-2020年，环京地区(廊坊)也迎来巨量人口增长，共新增110万人，10年人口增长率达25.29%，无论是增长率还是增长规模都可以在全国排进前20名。长远来看，环京楼市因需求端的激增，势必会呈现向上趋势。

同时，5月6日，京南固安区域放宽了落户政策，不再要求3年社保，拥有“合法稳定职业(有劳动合同即可)”“合法稳定住所(直系亲属有房产/有一年租期以上租赁合同)”“中大专毕业证”“营业执照(且纳税)”等条件即可“轻松落户”固安!

落户即可购房，落户门槛低，房产首付也都在50万以下，可以说是大多数居民的较佳选择!

那么到底哪个区域属于“长期看涨、潜力极高”呢?应该从产业&人口、重大利好等多个方面进行考量。

5月的“固安产业峰会”成功举办，会上京南固安成功签约80个优质项目，总投资额近500亿元。固安一直秉承“以产兴城，以人带产”的现代发展理念，通过这个理念近20年区域GDP增长了14.5倍(由21亿至305亿)。今年，世界级航空枢纽大兴国际机场又落邻固安，产业上固安又成为唯一拥有运载火箭完整产业链的城市，固安区域在航空航天领域领先全国。

(固安航天城入口)

以中国航天科技集团、中国航天科工集团、中国运载火箭技术研究院等企业为引领，固安于大广高速西侧、永定河南侧打造了国际级的航天航空产业基地——固安航天板块。航天板块不仅坐拥高新产业加持，东西两侧又连接京雄高速、大广高速固安出口，与北京、雄安建立1小时通勤圈。可以说，固安航天板块就是北京-雄安发展轴上的第一个重要节点，在30分钟至北京南三环、40分钟至雄安的交通路网下，两个城市核都将为固安提供巨大助力，固安也将承担更多的北京人口/产业的疏解功能。

(京雄高速固安出口已于5月29日开通)

选择房产应选择高潜力板块，固安航天板块以航天产业为支点，势必吸引大量高科技人才入驻，又能持续带动区域发展。如同法国的图卢兹、美国的西雅图一样，本身是一个非常小的城市，因为大力发展航空航天产业，其经济条件、人口规模、人口素质都得到飞跃式的持续发展。固安也将因其产业模式，成为京南最大的潜力股!

(北京八中固安分校)

不仅产业高端，其综合配套也都是高规格：南开学校教育-南开中学、三甲医院-幸福医院、接轨北京教育-北京八中分校、全龄现代素质教育-固安一小分校、三大主题公园等综合配套都为航天板块提供完美的生活底板。

(三甲医院-幸福医院)

航天产业已成，生活底板完善，高端核心区将在未来5-10年完美呈现，抄底正在此时!

楼市分化，认清方向，通胀来临，还需快跑!