作者： 孙梦凡

到“下沉市场”抢食，不仅是互联网巨头的故事，地产开发商也加入了这场战事。

在已近尾声的首轮集中供地中，22个重点城市硝烟弥漫，有人仰取俯拾，也有人铩羽而归。值得注意的是，主战场之外，有个被“忽视”的隐秘角落同样热浪滚滚——悄然升温的县城土拍。

四天前，合肥一次性出让12宗地块，其中合肥城建(002208,股吧)竞得肥西县一宗商业用地，总价4709.25万元，溢价率高达162.5%。再往前，惠州博罗、泉州永春、宿迁泗阳等县城或县级市，同样出现超100%溢价率成交地块。

更有甚者，以小商品“出圈”、前五月进出口额破千亿元的义乌，今年已诞生出“地王”。3月份，武汉地产以30亿元总价，拿下义乌市江滨北路与宾王路交叉路口西北侧地块，楼板价高达3.6万元，创今年义乌土拍纪录。

县城，这个曾让年轻人“逃离”、被主流叙事遗落的地方，成为开发商新一轮的“掘金地”。房价过万、土拍升温，那些具备产业基础、地理环境优势的县城，正悄然讲述另一种故事。

房企抢地身影下沉

融资难，拿地更难，是房企当下面临的真实处境。

近日，东莞发布新规称，新注册空壳公司将不能参与东莞土地拍卖，房企“马甲抢地”被堵。在买地都要“摇号”的年代，房企活下去不仅要拼财力，还要拼运气。多地发文剑指“马甲抢地”，直接折射出房企生存现状。

不仅如此，仍在攀升的地价，让越来越多的中小房企望而却步。克而瑞统计数据显示，30家典型房企5月新增土地成交总价为3367亿元，环比上升76.9%;平均成交楼板价7917元/平方米，环比上升43%。

“拿地不赚钱，不拿地会死。”身在局中，房企必须适应游戏规则，寻找自己的生存策略。这一背景下，县城土拍悄然冒头，成为房企的新猎场。

以义乌、永康、东阳三个县级市为例，2021年起，这三个由浙江金华管辖的地方，经由地价跳涨引发了一轮楼市高热，涉宅用地土拍最高楼板价分别达到3.6万元/平方米、1.7万元/平方米和1.2万元/平方米。

上述由武汉地产拿下的地块，当时创下上半年省内地价第三，众安和中海也以超3万元/平方米楼面价竞得义乌另外两宗老城宅地。永康、东阳也出现“万元地”，碧桂园更是以224%的溢价率竞得永康城北宅地。

“县中地王”虽不是普遍现象，但超100%高溢价率地块，正在频繁出现。

5月25日，中交地产(000736,股吧)以总价9.26亿元成功竞得惠州博罗2021(储备)6号地块，成交楼面价约7584元/平方米，溢价率高达97%。

5月19日，中骏集团以10.32亿元竞得泉州永春2020-24号地块，成交楼面价5460元/平方米(未扣除回购面积)，溢价率109.8%。

5月14日，中傲置业经过400轮竞价，以14220.86万元竞得宿迁泗阳2021A1地块，成交楼面价4705元/平方米，溢价率135.25%。

克而瑞监测结果同样显示，集中供地后，非重点城市土拍升温，高热地块进一步向郊县“下沉”，譬如南通的如东县，金华的永康市、义乌市，台州的玉环市、临海市、温岭市等，均有竞拍轮数超百轮的高热地块成交。

“两次集中拍地后，核心城市土地市场的门槛和热度都在上升，竞争较大。”同策研究院研究总监宋红卫告诉第一财经，相对而言，三四线城市竞争较小。

另一方面，宋红卫表示，核心热点一二线城市利润空间在缩小，这些城市房价严格控制，地价不断上升，房企开发利润很小，尤其是新进入的房企很难盈利。在一定程度上，核心一二线城市已成为跑量的“代建”市场。

“从房企角度看，深耕区域、做细分市场是区域型和中型房企的选择，避开头部房企、选择利润空间更可控的下级市场，对这部分房企更加有利。”贝壳研究院高级分析师潘浩同样表示。

简而言之，寻找补仓机遇、挖掘利润空间，是房企下沉到县城拿地的初衷。值得注意的是，有此意愿的房企不在少数。“上半年和几家排在20~50名的房企沟通，很多都表达了积极寻找这类市场的思路。”一位业内人士称。

县城的野心

土拍升温之外，一些县城的房价也悄然出圈，“过万”成为高频词。

中国房价行情网等平台数据显示，全国有100余个县(县级市)房价过万，均价超过1万元/平方米，其中海南陵水最高，浙江义乌第二。从区域分布看，超九成位于东部沿海地区，浙江、江苏、福建和海南较为集中。

凭借优渥的环境及地理位置，海南陵水县以34738元/平方米被称为“全国房价最贵的县”。义乌所在的浙江，县城房价过万早已不是个例，一些核心地段甚至可卖到3万元均价，这一水平超过我国很多二三线城市。

因百县房价过万，该话题日前引发业内讨论，也带来诸多争议。县城房价过万正常吗?都是谁在接盘?市场是否有长远发展前景?

同策研究院认为，GDP总量与城市房价呈现明显正相关，地级市与县级市的经济总量分布格局，决定城市房价的分布特征。由此可见，浙江部分县级市，尤其是“百强县”，地价房价飙升背后都有强大的经济实力在支撑。

以金华前述三地为例，克而瑞研究发现，新房市场90%以上的购房者来自本地，其中70%由本地私营业主构成，收入高，现金储备殷实。棚改客群也具有购买力，永康“一赔五”、义乌“每人180万”等安置方式均提供了充裕本金。

“成熟都市圈的下沉市场由于有产业带动和人口流量支撑，市场存在稳定的需求，处于中游的房企也正是在寻找这样的市场机会，成为支撑公司发展的主战场。”潘浩表示，要从都市圈角度衡量县城发展的基本面。

宋红卫还称，从政策严格程度上来看，三四线城市调控政策相对宽松，预售价格方面可以有一定增长预期，资金回报率也高于热点一二线城市。

以永康绿地某项目为例，克而瑞数据显示，2020年6月该项目一期首开预售均价19000元/平方米，2021年两宗地王出让后，二期改为精装交付，并报尾盘预售价25000元/平方米，开盘加推几开几罄。

“只要有人有产业就不怕，不过这类城市的项目体量往往不大，把握住中短期市场的走向就好。”就县城房地产是否有支撑力，一位业内人士称。

总而言之，大房企在集中供地中手持庞大的资金、资源，可在全国范围内争夺拿地，并根据自身布局挑选核心或核心外的城市。然而，头部挑选完毕后，核心城市的地块还有多少剩余?这是每个企业都需考虑的问题。

宋红卫认为，从布局三四线城市角度来看，有选择性地布局，可实现房企“利润+规模”的战略目标。但如果盲目布局，或者高价拿地进入，则风险较高。今明两年，一些房企在三四线城市的项目或会出现问题。