“大胡子说房”视频号已经推出，欢迎大家关注!

买房干货和楼市分析后续将第一时间在视频号更新!

直接开门见山——

这个降价城市是长春。

一个堂堂吉林省的省会城市，房价从8000元/㎡跌到5000元/㎡，还有更夸张的，从原来1万多每平米，最后变成6000多，相当于备案价5折。

妥妥站着被腰斩。

这次的降价还牵出了一个房地产行业久违的名词——返本销售。

所谓返本销售其实就是企业像购房人收取一定房款，双方约定在一定时间后，企业向购房人返还一定本金的销售方式。

返本日期是不确定的，短的3个月，长的10年都有。

借着这个“返本”这个壳，开发商可以快速卖房回笼资金。

但风险恰好就是存在返本日期上，一旦返本日期过长，中间幺蛾子就多了，分分钟开发商资金链断裂，项目烂尾，最后买家钱房两亏!

先不管借用什么壳降价，但熬不住也是真的，5000多的价格，说句实在话，在座各位老家的房价都吊打长春。

一个堂堂省会被摁在地上狠狠摩擦。

不要脸的啊!

在长春“人尽皆知”的返本销售项目样本是晰晰悦府。

原价每平米1万多元，把返本价格去掉，最后只剩下6000元/㎡。

“备案价12500元/平方米左右，小高层、精装修、带家电，总房款约110万元，首付34万元左右，共分6年补贴50%总房款约55万元，前5年每年补贴总房款的8%，第6年补贴总房款10%，补贴后价格约6200元/平方米，相当于半价买房。”

哇塞，谁听谁心动啊，谁买谁赚钱啊。

用句粤语概括：边有噤大只甴曱随街跳。(不存在天上掉馅饼)

为了规避风险，这个项目挂出“亿元补贴，人才礼遇”的名号，回应称返利行为只是人才引进的一种方式。

我信你个鬼，糟老头子。

而且这件事情发酵还挺猛，于是政府出手了。

6月8日，长春市住房和房屋管理局突然发布一份《通知》，针对返本销售进行批评。

并称：这严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。

别误解，你以为是政府不给降价，是这种降价有毒啊!

这种毒，长春早就中过。

2017年长春市农安县合隆镇“海之恋”项目，号称投资25亿元，精装公寓及商铺售后返租，返还比例为总投资额的8%-10%，每年返还4次，共返10年。结果2018年10月，相关负责人失联，“海之恋”项目烂尾。

所以所谓返本销售，早就出过事!

现在说得好听是相当于5折卖房，买到就赚到，万一过两年不返本了呢?或者开发商找不到人了呢?又或者项目烂尾了呢?

等到时候再集体上访找政府要说法，不如现在就给你提醒。

到时候有问题，啪，红印章黑字发过通知提醒你，是你不听!

别出了问题怪别人没提醒你，这是种病。

长春当下已经明确对这种“返本销售”提出行政处罚，并停止剩余项目网签备案了。

越是市场冷淡，越是有骚操作，背后风险越大，小心为上，尤其长春这个城市，投资价值就真的不大。

如果说这个项目还遮羞卖，那长春市下辖的公主岭花溪谷就是公开降价了。

在官网备案上这个项目的价格是8-9000元/㎡，但项目正在以5000元/㎡的价格销售。

另外一个项目碧桂园时代之光也表示最低价格可以到8000多/㎡，之前毛坯都要卖11000元/㎡，而预售价格也在10459元/㎡上下。

但这种降价可以啊，据说有人因为之前买的房子降价一下子亏了20几万，怒急攻心找来媒体报道，还向开发商讨要说法，跑到政府留言板去留言。

结果人家给出的回应是：

“商品房是一种商品，之所以称为商品，(是因为它)受市场供求关系调节”。

“我们这边要求销售价格不允许高于备案价格，开发商买(卖)得便宜我们这边不做要求”。

简单就是：这种受市场调节的良心降价，是被允许的。

想想现在的人还真挺无理取闹，房价上涨时，你留言，涨太猛了，应该出调控。

结果房价下跌时，你又说不行，我买的时候没跌，现在也不可以跌。

那你买的房子涨了，你和政府分钱吗?

人家开发商要降价卖，是因为根本熬不住啊，得理解。

长春的熬不住，早有苗头了。

平淡如水的土拍市场，让人感到一丝尴尬。

6月18日，长春开启第二场集中土拍，18块地因为无人报价而流拍，流拍率30%，此外还有39宗地块底价成交，总体溢价仅0.4%。

别人重庆、无锡、杭州、佛山的土拍那是轰轰烈烈，热热闹闹。

在长春，热闹都是别人的，只有冷淡是自己的。

大家都在一个舞台演戏，长春明显像是一个过了气的演员!

其实4月份的第一场土拍中，长春就是22个城市中最惨的一个，好兄弟沈阳都比长春好，长春第一场土拍11宗地块终止出让，2宗地块遭遇流拍，整体平均溢价率仅有3%。

真不知为何长春还要参加22城集中土拍，专门来找虐?

再追溯回去年，长春楼市就已经急速冰冻。

根据中指院统计，去年长春房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为418.9亿元，同比下降24.21%，销售面积TOP10企业合计销售面积414.4万平方米，同比下降23.4%。

销售量继续下滑，今年年初，贝壳研究院公布的2020十大房价下跌城市榜单中，长春以-1.5%的跌幅排名第八。

从2019年10月以后，新房环比价格涨幅再未超过1%，甚至去年10月到今年3月，长春价格几乎每月都在下跌。

真是冷冷清清，凄凄惨惨戚戚。

都知道东北楼市惨淡，没想到这么惨淡。

贵为吉林省的省会城市，在人口总量上，长春还算保住了自己的面子。

七普数据长春常住人口9066906人，与“六普”数据相比，增加了299531人。

是整个吉林省唯一一个常住人口增长的城市，其他城市都有不同程度的减少。

别的先不说，起码在省内的面子是保住了。

可长春的惨，只是东北F4的一个小小缩影。

沈阳、哈尔滨、长春三大省会，再加上大连，是整个东北最核心的4个城市。

这4个城市的现状又是什么?

哈尔滨最惨，人都丢了。

东北F4中，哈尔滨是唯一一个人口负增长的城市，没有人，楼市有什么可玩的。

丢什么不好，丢人。

沈阳呢，是东北三大省会城市中，实力最强的，一度要争取国家中心城市的地位。

最新七普数据显示，沈阳总人口去到900万，也是整个辽宁人口总量最多的城市。

可一个900万人口的城市，现在二手房库存量去到多少?

15万套!

今年2月初不过是14万出头，到今天已经是156099套二手房。

之前全国有名的天量供应的重庆，现在二手房在售数量只有147381套。

也就是说沈阳已经超越重庆，成为全国二手房库存量最多的城市!

而这样的二手房库存量很有可能拖垮沈阳，人家重庆起码3000万人，你沈阳只有900万人啊。

这么大的库存量，想解套离场，唯有降价。

所以长春的降价，只是东北F4的开始。

再看大连，算是东北F4中最体面的了。

今年大连房价一直处于上涨态势，楼市去库存也非常不错，二手房挂牌量比去年11月少了3万多套，有一批人趁着今年解了套。

但短期的繁荣说明不了什么。

大连的人口增长其实并不亮眼，城市发展上也没有多牛逼的“点”。

城市没有什么新的增长极，也没有新的高新产业，和北上广深不是一个级别，和杭州、苏州、成都也比不上，充其量有人拿大连和青岛对比，但青岛有海尔和海信，大连现在就有一个旅游还不错。

长期你要看国家有政策倾斜很难，要人口回流也很难，短期因为土拍和学区加上改善需求置换顶起来的房价，根本不牢固。

现在整个北方，除了北京，基本都不太行，人口、资金、产业都在往南方走，这已经是明牌的趋势。

何况今年大连已经涨了，从时机来看，现在入场也不合适了。

悲观来看，东北F4如果再没有极大的政策利好刺激，离全面沦陷是真的不远了。

有点惶恐的是，东北的绝大多数城市最终都会不会沦为一个又一个的“鹤岗”?