近年来，富力地产拿地步伐放缓。据克而瑞数据显示，截至2021年6月末，中国房企新增货值TOP100名单中，未有富力地产“身影”，而进入此榜单的门槛为105.1亿元

《投资时报》研究员 王子西

曾经被称为“华南五虎”之一的广州富力地产股份有限公司(下称富力地产，2777.HK)，高光不再。

公告显示，今年6月，富力地产单月总销售收入约为126.1亿元，环比上升3%;销售面积约90.09万平方米，环比下降1%。截至今年6月底，该公司实现总销售收入约650.8亿元、销售面积达485.17万平方米，与上年同期相比分别增加18%、6%。从数据来看，该公司销售收入与销售面积虽有所增长，但若从行业层面，富力地产或已显颓态。

根据克而瑞发布的《2021年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，不管是按全口径销售金额，还是权益金额、操盘金额，富力地产的行业排名均有所下滑。其中，上半年权益金额仅录得555.8亿元，若按公司2021年销售目标1500亿元计算，上半年的年度完成率不到40%。

事实上，自2019年以来，富力地产已经持续两年未完成销售目标，粗略计算，2019年、2020年，该公司权益协议销售完成率分别为86.38%、91.32%。同时，公司的负债指标也表现不太良好，融资监管“三道红线”均不达标。

或是出于负债压力，近年来，富力地产拿地步伐放缓。据克而瑞数据显示，截至2021年6月底，中国房企新增货值TOP100名单中，未有富力地产“身影”，而进入此榜单的门槛为105.1亿元。

在二级市场上，今年6月以来，该公司股价便呈波动下跌趋势。截至2021年7月16日，富力地产收盘于8.56港元/股(不复权)，总市值321亿港元。针对公司行业销售排名下滑、年度完成率及负债情况，《投资时报》研究员电邮沟通提纲至公司相关部门，但截至发稿未收到回复。

富力地产近半年股价走势(港元)

数据来源：wind

销售完成率不及40%

根据克而瑞公布的排行榜，影响已渐消散，但今年上半年房企销售增速仍有所放缓。1—6月，TOP100房企销售金额录得70061亿元，同比增速为38%;而TOP10、TOP30、TOP50销售金额的增速分别为27%、33%、35%。

而单月数据显示，今年6月，百强房企全口径销售额达14621亿元，同比微增2%。按梯队来看，TOP10、TOP11—30、TOP31—50、TOP51—100的销售增速发别为1%、-7%、5%、13%。显然，为了冲上半年业绩，位列TOP51—100的房企单月销售增速最快，实现双位数增长。

从克而瑞榜单来看，2021年1—6月，富力地产累计实现全口径销售金额646.6亿元，位列第33名，较2020年排名第24，下滑9位;权益金额为555.8亿元，位列第24名，较2020年权益金额排名第18，下滑6位。即便按操盘金额统计口径来看，该公司以636.7亿元位列第26名，也较2020年度排名下挫6位，跌出TOP20。

事实上，根据克而瑞研报数据，在38家已公布全年销售目标的主流房企中，截至2021年6月底，已有17家企业完成销售年度目标逾50%。这其中，首开股份(600376,股吧)(600376.SH)完成率最高为61%;19家完成率处在40%—50%之间，而富力地产权益金额完成率仅占年度目标1500亿元的37%。

显然，相较完成率过半的房企而言，富力地产下半年销售压力较大，能否完成年度目标尚存不确定性。

业绩增速不稳

公开资料显示，富力地产成立于1994年。在高光时期，该公司曾被称为地产界的“华南五虎”之一。而2017年，该公司斥资199亿元接盘万达集团77家城市酒店资产包，一时令公司成为行业关注的焦点。

从销售数据来看，2018年对富力地产而言，可谓“里程碑式的一年”。当年，该公司实现权益协议销售金额达1311亿元，不仅成功跨入“千亿元俱乐部”，且较上年同期大增60.15%。

不过，转折来得很快。进入2019年，富力地产权益协议销售额录得1382亿元，虽较2018年同期微增5.42%，但较年度目标1600亿元，完成率仅为86.38%。而此情况，并未因公司下调目标而止步。根据年报，2020年，富力地产原定权益协议销售额为1520亿元，但实际完成1388亿元，几乎与2019年持平;完成率约为91.32%，相较年度目标再次“缩水”。

值得注意的是，上述三个会计年度，富力地产营收及年度盈利增速也表现不稳。2018年至2020年，该公司营业额由768.58亿元波动增至858.92亿元，同比变动幅度分别为30%、18%、-5%;年度盈利则录得87.28亿元、100.93亿元、91.46亿元，同比变动幅度为-59.26%、15.64%、-9.38%，均呈现上下浮动态势。

富力地产近几年营业额及年度盈利同比变动情况

数据来源：公司年报

拿地放缓

此外，根据中国社科院与中央财经大学相关课题组等发布的《2021上市房地产企业竞争力研究报告》，在上榜的122家房企(A股62家、H股60家)中，触及融资监管“三道红线”的企业有17家，其中A股9家、H股7家，而富力地产位列其中。

根据该报告，2021年1—5月，富力地产调整后资产负债率、净负债率分别为76.66%、149.98%、现金短债比为0.38。其中，净负债率相较2020年末的130.2%，再次“升高”近20个百分点。

债务压力或令公司拿地策略变得谨慎、小心。《投资时报》研究员注意到，2018年，富力地产收购371亿元的土地储备，共计61块土地，建筑面积为1405万平方米，均价2600元/平方米。而在2017年，该公司收购土地储备金额还为584亿元，粗略计算，一年间公司拿地步伐放缓近四成。

到了2019年、2020年，富力地产土地收购步伐进一步放缓。2019年，该公司在32个城市和地区，收购共计38幅地块，收购成本约为2600元/平方米，拿地共计约244亿元，相当于940万平方米的土地储备。而在2020年，拿地城市和地区、地块数量更是缩至12个、16幅，新增土地的权益可售面积约为385.5万平方米。

事实上，根据克而瑞发布的《2021年1—6月中国房地产企业新增货值TOP100》，TOP前100名单中，未见富力地产“身影”，而进入前100名榜单，房企新增土地货值“门槛”为105.1亿元。

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