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河南商报记者束杰

2016年上半年，宽松的货币政策和房地产政策促使房地产市场回暖，各类需求集中释放推动市场整体高位运行。全国楼市的整体趋势是销售稳定增长、价格稳定上升。

作为省会城市，郑州市场的回暖迹象从3月份开始明显。业内机构日前发布的《郑州2016年上半年报》显示（本稿数据部分均参照该半年报），上半年郑州各大房企入市积极，多数项目成交火热，呈现量价齐升的局面。与此同时，郑州商品住宅库存继续小幅下降。

【数据】

商品房上半年均价为9592元/m2

业内机构数据显示，今年上半年，郑州市商品房市场供应总面积为605.05万㎡，较2015年上半年下降5.3%；成交面积为743.10万㎡，较2015年上半年上涨58.75%。

郑州市商品房上半年的供求比为0.8，市场表现为供不应求。截至6月底，郑州市商品房市场库存量达1421.44万㎡，库存量逐渐减少，按照近3个月月均161万㎡的去化速度计算，需要8.8个月的去化周期，去化周期合理。但按照物业形态看，去化周期差别大。

上半年商品房的整体均价为9592元/㎡，较去年同期的9545元/㎡上涨0.49%。整体来看，上半年郑州商品房价格波动幅度较大，其中住宅价格的高涨对整体商品房价格有很大的拉升作用，但商业上半年的价格一直处于低位，在一定程度上拉低了商品房的价格。

【关注】

6月商品住宅均价突破万元大关

据业内人士透露，1~6月份，郑州市商品住宅市场供应总面积为464.8万㎡，与2014年上半年同期相比上涨6.74%。其中集中供应的项目有中实润城、正商林语溪岸、正商城、怡丰森林湖、亚星望江居、鑫苑鑫家、万科城、泰宏建业国际城、民安北郡、东润城、碧源月湖等，这些项目单个供应量均在8万㎡以上。

受下调贷款首付比例以及市场层面利好影响，上半年郑州市商品住宅成交量同样上涨明显，成交面积为651.87万㎡，较2015年同期上涨69%。除了1月、2月外，其他各个月份月均销量都在100万㎡以上，均大于2015年各月的销量水平。

2016年上半年，郑州市商品住宅的整体均价为9402元/㎡，较2014年同期上涨2%。1~6月份，郑州商品住宅价格波动幅度较大，但整体继续保持上涨局面。前3个月比较稳定，4月份价格降至上半年低。从5月份开始，商品住宅均价逐月上涨势头较猛。受东区豪宅项目建业海马九如府、万科天伦紫台等项目的高价备案拉升，6月份的商品住宅均价更是突破了万元大关。

【警惕】

商品住宅库存量

去化周期仅2.2个月

值得一提的是，郑州市商品住宅上半年供应464.8万㎡，成交651.86万㎡，供求比为0.71，供求缺口为187万㎡，呈现供不应求的状态。

截至6月底，郑州市商品住宅库存量仅320.88万㎡，继续小幅下降。按照近3个月月均143.42万㎡的去化速度计算，这一库存量仅需2.2个月的去化周期，已达恐慌警戒线。

从各区域库存数据来看，郑东新区和经开区累计库存为负，供不应求，区域项目销售无压力。各区域的库存水平不等，处于高库存第一梯队的依然为二七区、金水区、管城区，截至6月底库存量分别为152.08万㎡、65.61万㎡、63.86万㎡，惠济区和高新区供求缺口相对较小，库存压力小。

业内人士分析认为，受现有库存量及龙子湖圈的项目即将相继入市影响，下半年郑州市商品住宅价格上涨的动力较大。

【预测】

下半年各地因城施策将更加细化

当前，一线城市成交相对放缓，多数二线及三、四线城市库存压力仍严峻，部分热点二线城市成交火热，房价、地价领涨。

中指研究院指出，下半年的地方政策将更灵活主动，因城施策更细化。房价涨幅过快且已有收紧政策出台的城市，或将根据市场情况采取更审慎的价格监控及房地产金融信贷政策；为防止房价过快上涨，其他没有政策出台的城市也可能加强市场。

该分析认为，在住宅成交火爆的背景下，热点二线城市的去库存重点是非住宅商品房。未来，及地方出台相关政策鼓励商业等非住宅库存去化的预期强烈，一方面在住宅供不应求、商业库存过高的城市调整商业比例，将商业库存向住宅供应转化；另一方面，或将适当控制商服用地供应规模、允许非住宅项目向新产业、新业态转型，化解非住宅库存压力。

分析还预测，今年下半年，部分热点二线城市市场风险积聚或导致房地产信贷收紧，土地市场热度可能向郑州、武汉等二线城市不断传导，高、高房价及需求透支或将导致市场出现波动。