一、房地产开发数据分析：投资高位略降，开、施工趋强，销售不弱，土地虽好向差，资金来源趋弱

（一）投资端：

2018年1-7月，全国完成房地产开发投资65,886亿元，同比增长10.2%，较1-6月上升0.5pct。其中，7月单月商品房投资增速13.2%，较6月上升4.7pct。住宅方面，1-7月，住宅投资46,443亿元，同比增长14.2%，较1-6月上升0.5pct，占房地产开发投资的比重为70.5%，较1-6月上升0.3pct，其中，7月单月住宅投资增速17.1%，较6月上升5.2pct，已实现连续6个月两位数增长。分区域来看，1-7月房地产开发投资东部地区同比+11.5%(+0.7pct)、中部地区同比+10.4%(-1.0pct)、西部地区同比+5.8%(+1.6pct)、东北地区同比+17.7%(0.0pct)，中部、东部、东北区域开发投资仍维持两位数增长，西部地区低位继续回升。

从供应先行指标来看，1-7月的商品房和住宅的新开工面积分别同比增长14.4%和增长18.0%，分别较1-6月上升2.6pct和上升3.0pct。其中，7月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比增长29.4%和增长36.0%，涨幅分别较6月上升14.4pct和上升15.2pct，新开工表现十分亮眼，并创15年以来新高。1-7月的商品房和住宅的施工面积分别同比增长3.0%和增长3.9%，分别较1-6月上升0.5pct和上升0.7pct。1-7月的商品房和住宅的竣工面积分别同比下降10.5%和下降12.2%，分别较1-6月持平和上升0.6pct。其中，7月单月商品房和住宅的竣工面积分别同比下降10.2%和下降7.5%，降幅分别较6月上升2.5pct和上升5.3pct。

从土地市场指标来看，1-7月的土地购置面积为13,818万平方米，同比增长11.3%，较1-6月上升4.2pct，其中，7月单月土地购置面积同比增长32.1%，涨幅较6月上升11.0pct。1-7月的土地成交款为6,619亿元，同比增长21.9%，较1-6月上升1.6pct，其中，7月单月土地成交款同比增长28.7%，较6月下降1.4pct;1-7月的土地成交楼面均价为4,790元/平米，同比增长9.5%，较1-6月下降2.7pct，其中，7月单月土地成交楼面均价为4,954元/平米，同比下降2.6%，较6月下降10.0pct。

上述数据显示，7月房地产开发投资同比呈现高位小幅提升，主要源于：一方面，预计土地购置费贡献率仍然较高，土地购置费的同比持续高增已经背离于去年土地成交金额同比的逐步放缓(土地购置费滞后于土地成交金额约15个月)，这主要是因为地方政府财政紧张之下对土地成交金额的收款力度加大，而这将导致短期土地购置费仍较强、但如果后续土地市场下行趋势确认(虽然统计局土地成交数据仍较强，但百城土地成交已有放缓迹象)，土地购置费增速放缓或将加速;另一方面，施工面积同比逐步提升推动施工相关投资的贡献率略微提升，但同时考虑1-7月施工面积同比+3%和1-6月施工单价同比下降7%，因而短期内施工面积的小幅提升仍不足以对冲施工单价的下行(源于限价之下的建安成本的缩减以及三四线占比提升导致的建安成本的加权下降)，因而后续施工投资将逐步改善、但短期内或仍将表现为拖累。综合上述分析，考虑到土地购置费的短期强、中期弱以及施工投资的逐步改善，我们维持18年投资同比+6.0%的判断。