近日，国务院办公厅印发了《完善促进消费体制机制实施方案(2018年-2020年)》，提出要完善促进实物消费结构升级的政策体系。其中也包括要大力发展住房租赁市场，加快出台城镇住房保障条例、住房租赁条例和住房销售管理条例。

对此，58安居客房产研究院首席分析师张波表示，“从国内房地产发展来看，在‘租购并举’大背景下，未来的住房市场正向‘三元化’方向发展，即商品住房、共有产权住房和租赁住房，用以满足不同的住房需求群体在京的居住需求。而从长期来看，租赁人群占比不断提升是趋势，尤其是一线和部分新一线城市租赁人群的比例甚至会达到40%以上。长租公寓的发展将不断提速，未来5年-10年，中国长租公寓市场份额占据租赁市场10%以上比重将是大概率事件，长租公寓万亿元级市场中，龙头公司市值达到千亿元级规模亦值得期待。同时，除了地方性政策外，住房租赁也极有可能上升至国家法律法规层面，以更好保障租赁双方权益，实现安居宜居目标。”

租房需求集中于北京

以京津冀为例，去年10月份，北京出台规范住房租赁市场的通知，要求多渠道增加租赁住房供应、加大对租赁住房项目的信贷支持力度、承租人可依法申请租金补贴等。天津在去年6月份也出台培育和发展住房租赁市场的实施意见，鼓励存量和新建房屋用于租赁、推出税收优惠等。在政策支持下，北京、天津租房市场日益完善。

同时，政策利好也激发了住房租赁需求，据58安居客房产研究院《2018京津冀城市群租赁报告》(以下简称《报告》)显示，京津冀城市群中，49.9%的租房需求集中在北京，天津、石家庄的租房需求分别占比14.1%和9.2%。一线城市和直辖市的用工需求旺盛、城市配套和教育资源更集中，在人才吸引等方面的城市竞争优势也更为明显。

《报告》还反映出，京津地区的租房需求呈现出逐年上涨趋势，今年较去年同期的租房访问量上涨超三成。业内人士也指出，随着住房租赁市场政策不断完善，人们对租房的接受度增加，租房的需求或将继续处于上升通道。

张波认为，京津两地的生活成本、落户条件等差异依然较大，天津的落户相比北京要容易很多，生活成本、购房压力也相对较小。而北京具有金融、文化、互联网产业优势，2017年第三产业位居直辖市第一，作为有着独特的资源优势的首都，北京依然是众多人才趋之若鹜的城市。值得关注的是，天津的“海河英才”计划发布之后，大幅放宽落户条件，为加快聚集更多的优秀人才，降低了人才落户门槛，短时间内便吸引了不少在北京工作的人群关注。与此相对应的是北京地区限购不放松导致大量人群转向租房，从租房用户的访问量也可以看出北京的租房需求远高于天津。

京津各区租金差异明显

根据《报告》数据显示，今年前8个月，京津冀城市群中租赁房源供应主要集中于北京、天津，两城租赁房源信息量占城市群的90%，其中，75.5%的租赁房源信息都位于北京。

据悉，京津冀城市群区域内的租赁房源面积多在90平方米以下，占比高达67.6%;近半数房源整套租金高于4500元/月，大部分位于北京。从租金来看，北京2018年平均月租金为78.2元/平方米，天津平均月租金为32.2元/平方米。

不过，北京各区的租金差异较大，从市中心向外从高到低扩散，中心城区的平均月租金超过100元/平方米，其中东城区的平均月租金更是超过130元/平方米。简单计算可知，若单套超过62平方米的房源，单套房月租金就超过了8000元。而延庆、怀柔、密云则在30元/平方米左右，周边区域燕郊的平均月租金为21.5元/平方米，对于“北漂族”颇具吸引力。与北京相似，天津各区的平均租金也呈现中心高、外围低的趋势，和平区月租金为51.6元/平方米，为天津全市最高，而周边的南开、河西等区月租金在30元/平方米-40元/平方米。

此外，随着租赁市场的快速发展，品牌公寓近些年也越来越受到市场认可，尤其是年轻群体。

58安居客房产研究院数据显示，北京的品牌公寓平均月租金为86.5元/平方米，略高于城市平均租金。而天津的品牌公寓平均月租金为32.8元/平方米，和城市平均租金相比差别不大。

“品牌公寓市场作为可以标准化、大规模复制的租房产品，需要大力发展和政策支持，更需要进行规范化管理，以避免恶意抢占房源、违规‘租金贷’、装修质量参差不齐、甲醛超标等现象发生。”张波表示，租赁企业尤其是长租公寓运营企业近年来处于高速成长期，在资本的助力下长租公寓市场头部品牌正在形成，为了争夺头部优势各长租公寓品牌在规模上都加大扩张步伐。诚然在长租行业发展过程中的确出现了一些例如“租金贷”、“装修甲醛超标”等问题。但从长远来看，长租公寓市场可以说是机遇与挑战并存，一方面国家层面高度重视保障租房租赁稳步推进，租房的人群和规模都有上涨空间;另一方面如何长期运营并实现盈利是企业需要考虑的问题。