在2007年夏天，许多商业房地产投资者发现自己燃烧着午夜的石油，拼命试图寻找可以购买的房地产，从而获得可观的投资回报。财产价值仍在飙升，他们只是想采取一些行动。他们不知道的是，他们将在六年牛市的顶峰买入，很快就会成为失去衬衫的候选人。到12月，大萧条将蒸蒸日上，房地产市场将急转直下。

在连续10年的“向上销售市场”之后，这种情况在2020年3月再次发生。在3月26日至5月7日的七周时间里，有3,300万工人申请失业，因为美国以及世界大多数国家的经济陷入了衰退。在这些事件发生之前，似乎许多买家，卖家，房地产经纪人和贷方都忘记了经济衰退的发生。

经济衰退期间的商业价值与住宅价值

在经济衰退期间，商业地产价值与住宅价值的影响不同。住宅价值只是对供应过剩和需求不足的反应。由于许多房主失去收入，他们无法按揭还款，导致同时出售太多房屋，以及大量以折扣价出售的止赎房屋。现在，可供评估人员使用的销售可比性较低，从而降低了住宅估值。

使商业物业价值与住宅价值不同的原因在于，它们主要基于净营业收入(NOI)，即净租金收入和支出。在经济衰退期间，许多商业物业的入住率下降，加上逾期付款。而且没有付费租户会导致NOI降低。这降低了商业评估中的收入法，从而降低了财产价值。

房地产市场周期的各个阶段

在美国，经济衰退平均每六年发生一次，持续时间从八个月到一年半。房地产市场根据四个市场周期上下波动。在购买商业投资物业时，能够确定您所处的阶段是很重要的，这样您就可以做出明智的决定，以决定可以安全地支付的最高金额。

• 经济衰退阶段：在经济衰退阶段的开始，卖家不想接受价格下降的趋势，而大多数人则坚持自己喜欢的更高的繁荣价值。进入衰退约四个月后，陷入困境的卖家开始面对现实，它成为买方市场，价格开始下跌。丧失抵押品赎回权的时间大约是七个月，是购买的绝佳时机。

• 恢复阶段：这是值再次开始上升的地方。当失业率连续两个月大幅下降且租金和空缺率趋于稳定时，您可以确定此阶段。如果您在此阶段开始时购买，那么您将在市场底部买进。显然，这是购买的最佳时间。

• 扩张阶段：这是一个卖方市场，空置率低且租金高，这标志着卖方市场的兴起，而建筑又开始全面展开。现在仍然是购买价格合理且具有增值机会(例如，市场租金较低)的房产的好时机。但是，您将不得不努力寻找好的交易。

• 供应过剩阶段：这是由于建筑过度而市场上可供使用的单元过多的地方。租金下降，但销售价格仍然很高。这是最糟糕的购买时间，尤其是增值物业。我的一位客户就是这样做的。