在对多户家庭投资的潜在获利能力进行建模时，通常存在一种趋势，即仅关注房地产现金流量所产生的收益，该收益是通过内部收益率或现金现金收益等指标来衡量的。这不一定是错误的，但并不能说明全部。它忽略了与多户投资相关的税收优惠，后者可能是总收益的主要组成部分。

主动管理其潜在税款负担的多户所有者/经营者比没有家庭的所有者/经营者更有可能实现更高的回报。我鼓励有前途的投资者使用三种特定策略。

折旧

多户家庭财产的物理结构由复杂的机械系统网络组成，包括电气，管道，空气处理和屋顶。这些系统价格昂贵，使用寿命长。但是随着时间的流逝，它们的身体状况会恶化。

折旧是一种会计概念，允许资产所有者每年“支出”一部分物理结构的价值，以解决其恶化的问题。该费用出现在损益表中，用于减少物业的净营业收入，从而减少应纳税额。折旧是所谓的非现金费用，这意味着折旧会减少收入，但不会减少可分配的现金量。在给定年份中可以采用的折旧越多，潜在的税收利益就越大。

成本分摊

IRS会计规则规定了给定年份可以折旧多少，并规定多户家庭财产可以在27.5年内以“直线”折旧。例如，价值100万美元的财产每年可能折旧36,363美元(1,000,000 / 27.5美元)。但是，一种称为成本分摊的高级技术可能会加速此金额。

成本隔离分析是由专家顾问或工程师进行的一项研究，旨在对房地产进行从上到下的检查，并将有形资产分为四类：个人财产，土地改良，建筑物/结构和土地。根据分类，可以通过缩短折旧时间来加速折旧。例如，个人财产可以在五到七年内折旧，而人行道或铺路等改善措施可以在15年内折旧。最终结果是，给定年份的允许折旧可以大大增加，从而节省了更多税款。

确切的数学运算可能很复杂，应该留给合格的专家处理，但更大的一点是：执行成本分离分析并加快适当资产的允许折旧可以节省大量税款，尤其是因为典型的多家族投资控股期限是五到十年。我鼓励投资者在适当的时候进行成本分类分析，因为它可以对他们的投资收益做出重要贡献。

折旧和成本分离是可以在所有权期间使用的减税技术，但是还有另一种可以在出售时使用的技术，可以无限期地推迟资本利得税。它称为1031交换。

1031交换

成功的业主面临一个共同的挑战：出售大笔税单。财产成本基准与售价之间的差额称为资本收益，可以按15%至28%的税率征税。

《内部税收法》第1031条允许财产所有人通过将收益再投资到“类似类型”的另一财产中来推迟对有利润的销售的资本利得税，并且可以进行多少次没有限制。从理论上讲，可能会有一系列连续的交易所无限期地推迟资本利得税，这使投资者的收入在很长一段时间内免税增长。