在房地产市场，热点一二线城市的基础面是最好的，市场长期被看好，房价也有增值潜力。不过这些城市的供应量终究有限，一些资金不足又想在一二线置业的人就会将目光转向周边城市。之前的环京、杭州苏州、佛山、惠州等城市就是这样，吃到了一二线楼市发展的红利。就如惠州，成交超过广州、深圳和东莞，那惠州的价值究竟在哪里呢?

从数据上看，惠州GDP和人口排名都比较靠后，但每年的一手房成交量却很高。2016-2019年，惠州一手房网签量都超过14万套，总共61.3万，今年前11个月成交量就达到14.4万。长期来看，惠州的成交量远超广州、深圳和东莞。人均成交面积超过3.5平方米，而广东省人均成交面积只有1.2平方米。

从购房者来看，惠州本地购房客只有34.1%，外地购房者占据了三分之二，可以说惠州楼市完全是由外地购房者主导的市场。而在外地购房者中，外省购房者占比13.1%，广州、深圳和东莞的总占比达到48.5%，而深圳购房者总占比达到39.5%，比本地购房者还多。

不管是深圳还是外地购房者，能去惠州购房的大多是有钱的，这对开发商来说肯定是好事，不愁房子卖不出去。但对惠州市场本身来说，并不是好事，这意味着惠州是以投资性需求为主的市场，刚需或改善性购房很少。一手房巨量的成交，代表二手房市场巨大的卖盘量，但惠州遍地都是投资的，二手房并不好卖。

那么惠州楼市还有价值吗?有专家表示，如果纯刚需，那当然是不怎么考虑升值什么的，只要适合就行。但是投资属性的话，很多人都青睐大亚湾，大亚湾的投资氛围是最浓厚的。但在大亚湾买房也要选择容易脱手的版块，比如临深版块。一方面是深圳需求外溢肯定会流向惠州，大亚湾临深片区跟深圳坪山很近，但房价却差很多，所以那些在坪山、龙岗工作的刚需会首先选择这些地方。

如果是惠阳区，要优先选择白云新城和和惠阳南站新城两个板块，白云板块的买房逻辑基本与大亚湾临深板块基本是一样的(地缘+交通)，而且白云板块还有未来14号线地铁延伸线的站点。南站新城主要是地铁、深厦高铁的交汇处，意味着跟深圳人员流通会更紧密，吸引深圳产业、人流、资金等。惠州肯定还有很多升值潜力的版块，但同样的，在房住不炒的背景下，买房赚钱的逻辑已经改变，房价也不能大涨，所以不管是刚需还是投资，都需要更加谨慎。