北京住宅市场今年上半年遭遇寒流 新建住宅数据依然是多年历史最低

时至年中，在楼市调控重压之下，北京住宅市场今年上半年遭遇寒流，新建住宅数据依然是多年历史最低，总体成交量低迷。

据中原地产研究中心统计数据显示，从有完整数据的2005年开始，今年是第一次出现半年新建商品住宅(不含共有产权)不足万套的历史最低值，即使加上共有产权的2103套，也仅1.06万套，依然是有网签记录以来的历史最低值。从具体项目网签金额来看，新建商品住宅网签金额单盘超过10亿元的项目仅有9个。

另据我爱我家研究院统计数据显示，今年上半年，北京市新建商品住宅(不含保障房)的成交均价是43198元/平方米，比去年下半年均价45879元/平方米减少5.84%，比全年上半年均价41227元/平方米增加4.78%。由此可见，从去年到今年，新房整体市场呈现量减价稳的趋势。

不过，在北京住宅市场整体偏冷的情况下，个别开发商开始调整入市房源，用推低价房入市的方式，吸引刚需和刚改客户入市，其中包括通州区的在售新房K2十里春风。

通州“降价盘”真相

近日，部分媒体发文提到“北京通州一楼盘因降价被围”，价格腰斩，“数十名业主要退房”等信息。对此，十里春风项目方表示，经证实，围售楼处的并非K2十里春风业主，而是另一个商住项目业主。

据该项目开发商石榴集团品牌总监徐振峰向《证券日报》等媒体表示，K2十里春风的销售价格并没有达到4万元/平方米，之前的实际成交价约为3.4万元/平方米，去年开盘之后碰上市场行情变化，今年改推西区房源，东区和西区项目配套有差别，现在新开盘项目的实际成交价约2.6万元/平方米。加上环京楼市价格波动，所以存在合理范围内的价差，实属正常现象。

据记者了解，该项目于2017年10月份第一次开盘，第一期只有18套房源，已经签约。另有3套处于已预定但未签约状态，这21套房源全部位于12号楼，签约均价为34325.7元/平方米。此后，在2018年2月13日和3月31日，十里春风分别申领了两次预售许可证，共2147套房源，预售均价从3.65万元/平方米到4.4万元/平方米不等。截至7月5日，已网签203套，签约均价为24644.87元/平方米。

徐振峰对降价传闻解释称，2017年10月份开盘之后，北京市场迅速冰冻，再加上十里春风属于通州区，受到北京限购和通州限购的双限制约，因此迅速调整了开盘策略。

另据我爱我家根据天朗数据库综合整理的数据显示，今年上半年，通州区的K2十里春风项目网签213套，网签均价为25113元/平方米，成交总额达4.48亿元。

《证券日报》记者实地探访十里春风后发现，该项目处于廊坊的南营路口，再向北京方向步行700米左右，位处通州永乐店生态科技小镇，属于北京远郊区。因前期所推房源总价控制在200万元-300万元之间，所以项目的地缘性客户较多，其中包括附近大量的个体经营者。

徐振峰表示，2018年上半年的两个多月内，十里春风项目去化量达到700余套，但由于网签数据的滞后性，目前尚未全部反应到网签数据上来。

下半年或“量升价稳”

据中原地产研究院统计数据显示，在北京新建商品住宅市场中，上半年网签金额超过10亿元的项目仅9个，多聚集在昌平区、石景山区等，其中,中海寰宇天下销售555套，成交均价为6.1万元/平方米，总计金额达37.65亿元，位列第一位。

分区域来看，今年上半年，北京新房市场网签量前五的区分别是顺义区(16%)、昌平区(13%)、海淀区(8%)、通州区(8%)和密云区(8%)，除了海淀区可能部分位于五环内，新房成交大多都在五环以外。

对此，我爱我家集团研究院院长胡景晖分析指出，总体来看，今年上半年新房成交量相比去年呈下降趋势，并且幅度不低，价格仍然保持在相对稳定的区间内。如果从新增供应来看，今年上半年的新增供应量与去年下半年和去年上半年相比，基本持平，说明上半年网签量的降低其实并不是因为供应不足。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅透露，下半年会有大量的限价商品房上市，现在房山的项目已经在给2%的渠道费进行拓客，下半年的市场成交数据可能会比较好看，但是并不代表项目个案会好。

郭毅表示，大量客户拿着资金等着限价商品房上市，而限价商品房项目的区位比较集中，比如南海子公园区域、黄村区域等，由于价格限制，这些项目的产品没有太大区别，跑得快的项目才能拢到一批客户。

胡景晖也预计，今年下半年，共有产权房和限价房将集中上市，届时新房成交量会有上升， 价格在调控大环境下或呈现出稳中微升的趋势。