北京住房租赁的月租金均价为4649元/套 环比2017年下半年的4335元/套上涨了300

“上午刚看到一套地铁4号线附近的房源，下午就被签约了。”刚从大学毕业的学生郑文告诉北京青年报记者。毕业季来临，北京迎来一波租赁小高峰，不少刚毕业的大学生在结束求职招聘后，又陷入新一轮的“抢房大战”。北青报记者从中介机构获悉，7、8月是北京的传统租赁旺季，房源出租效率明显提升，尤其是临近地铁的房源，只要租金不超过市场价，十几天就能租出去。这也导致了租金价格的上涨。我爱我家市场研究院的统计数据显示，2018年上半年，北京住房租赁的月租金均价为4649元/套，环比2017年下半年的4335元/套上涨了300多块钱，涨幅7.3%。

好租与否看离地铁的远近

“连续花了好几个周末在宋家庄附近看房，现在好的房源十分抢手。”郑文在南三环附近找到一份工作，但至今还没有租到满意的房子。多家房地产经纪人告诉北青报记者，刚毕业的大学生往往选择和同学一起租房，他们青睐的“好房源”，主要指离地铁站很近的，房子最好是两居室或一居室，周围还要有很多可以点外卖的店铺，这样的两居室在宋家庄的租金大概在6000元-7500元/月。并且，在毕业季带动下，整体租赁成交量提升10%左右，优质租赁房源更少了。

位于北五环立水桥地铁站附近的一位经纪人也告诉记者，现在每天都要带5至6组不同客户看房，来回骑电动车好几公里，有时为了等客户看房，晚上10点还没下班。房源新挂出来，几天就会迎来十几组看房客户。令他印象深刻的是，有个一居室，因为租金比同类一居室便宜500元，一位租客当时没在北京，没有实地看房，仅凭描述就把房源签下了，理由是担心7月到北京后，已经没有心仪的房源。

在租赁火热的同时，租金也出现了上涨。来自多个区域的经纪人告诉记者，在去年下半年租金出现下跌以后，今年的租金价格明显回升。

我爱我家集团研究院统计显示，2018年上半年北京住房租赁的月租金均价为4649元/套，环比2017年下半年上涨7.3%。

成交量方面，随着暑期租赁旺季的到来，交易量也开始增加。数据显示，2018年6月北京住房租赁交易量环比5月增长了1%，同比2017年6月增长了3.1%。6月的平均租金为4764元/套，环比5月上涨了4.2%。

6月、7月历来是北京的暑期租赁旺季，毕业留京大学生带来的巨大需求，基本可以确保租赁交易量的增长和租金价格的上涨。伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，2018年6月的量价齐涨与过往的6月市场形势一致，符合北京住房租赁市场的历史规律。

两居室出租占比超半数

在当前的租赁市场中，两居室仍是最好租的户型。我爱我家市场研究院数据显示，2018上半年，北京的住房租赁交易中，一居室占比为33.6%，环比2017年下半年增加1.2个百分点;两居室占比为50.7%，环比减少2.2个百分点;三居室占比为14.2%，环比增加0.9个百分点;三居以上户型占比则为1.4%，保持不变。

整体来看，北京的住房租赁始终保持着两居室占比一半，一居室占三成至四成，三居室占一成有余，三居以上大户型不到2%的基本格局，结构较为稳定。但在具体的占比上，上半年三居室14.2%的占比较以往有明显提升，是2014年以来的半年最高占比，这在一定程度上说明租赁大户型的租客正在增多，也在一定程度上说明追求生活品质的租赁客户在增多。

年龄结构方面，数据报告显示2018年上半年北京的住房租赁人群中，70后占比为18.1%，环比2017年下半年减少1.8个百分点;80后占比为40.2%，与2017年下半年持平;90后占比为30.2%，环比增加2.7个百分点;其他人群占11.5%，环比减少0.8个百分点。80后、90后在租赁交易中的占比超过了70%。

另外，由于租金上涨的预期，个人房主普遍不愿签约长租合同，大部分的租赁合同都是1年租期，占整个租赁交易的79%。超过1年租期的交易总体比例仅为13.4%。

商办转租赁传闻或将抑制租金上涨

很显然，租金上涨是上半年租赁市场的最集中表现，对此，胡景晖分析表示，北京的租金上涨更多的还是源自于市场本身的发展规律。第一，租金价格与人们的收入水平、国家的物价水平相关，随着经济的发展，收入水平的提高，北京的租金水平本身每年都有一定的上涨，2013年以前，北京每年的租金上涨都超过10%，之后几年涨幅虽收窄到了个位数，但租金上涨的趋势还是不变的。

第二，春节后及暑期毕业季历来都是北京的租赁旺季，租金上涨是必然，加上两个旺季之间相隔时间较短，所以上半年租金的整体上涨并不意外。

第三，随着人们的收入水平提高，随着租赁人群向90后的转移，收入的允许和对个性自由的追求让租客对租住品质的要求不断提高，他们愿意为租房付出的、可以为租房付出的租金本就是在增加的。

第四，在“租购并举”战略的规划下，全国的住房租赁行业欣欣向荣，长租公寓品牌犹如雨后春笋，相寓等规模化机构快速发展，整个住房租赁市场的硬件配套、软件服务等各个方面都在不断提升，其租金自然相应增长。

不过胡景晖也表示，租金价格最终还是会由市场来定，由供求关系来定。因此，下半年北京的租赁市场将延续淡旺季的变化规律，市场会于7、8月处在高点，并随后下行，整体租金价格则会在波动中逐年上升。

值得注意的是，近期有传闻称顺义区住建委发布公告，为了消纳库存的商办，将引导商办产品转为公租房，用以解决低收入人群住房问题。并鼓励开发商改造公寓酒店类项目。涉及目前顺义区在售的38个商办项目，8000余套商办产品。

但截至记者发稿，顺义区住建委并未对此进行回应，官方网站上也没有找到网上流传的相关公告原文。

对此，一位知情的业内人士告诉北青报记者，关于商办转租赁房源的消息并非空穴来风，政府相关部门确实做过相应的调研，但担心这种平抑租金价格，消化商办库存的做法，会被开发商曲解为放开商办市场的限购和居住属性，所以目前还未下定论。

不过，该人士透露，其实早在2016年国家就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励商业地产开发商将商业用房改为租赁住房。其中一条就是允许商业用房改建后用于租赁。但需要重点提醒的是，这并不意味着是商办项目重新获得居住属性，而是在落实房住不炒和租购同权上又推进了一步。对大量租赁需求来说，如果允许商办项目改造后入市，无疑会增加租赁房源的供应，稳定租金价格