房地产市场是混杂着各种制度设计、利益博弈、在刚需和投资之间永远是傻傻分不清的市场。

这就像房产既是投资品，又是消费品;既是市场问题，又是民生问题;即使实体经济，又事关金融问题。但其底层的逻辑其实只有三种：

土地垄断、地产货币化和居住市场

把这三者说清楚了，才能不能说能预期房地产未来的发展方向，但至少也能明白到底是什么回事?

1

的房地产制度最早学习的是新加坡模式，到现在很多工厂招工都会写明“提供住宿”，而对都市白领来说，公司愿意交住房公积金都算不错了。

而学得最好的是香港模式，采用土地使用权批租制度，通过拍卖、招标的方式对外出让土地使用权。

这样最大的好处就是政府可以通过拍卖土地获得收入从而支撑财政支出，大搞基建，银行和企业可以把土地当抵押品创造信用和货币，让企业有现金支持开发和建设。

而大量的农民工和进城人不仅找到工作也拥有住所。

但香港模式的弊端就是开发商垄断土地市场，造成市场地少房价居高不下，甚至还能绑架政策。

香港房地产上涨是从1985年开始，在1984年，香港出台了一个规定：

所批出的新的土地，每年限于50公顷(不包括公屋用地)

50公顷相当于深圳一个大型楼盘的面积。当时的香港正处于上升期，如此限制供给，自然市场严重供不应求，资金蜂拥而入。

此后，香港房价一路飙涨，直到1997亚洲金融风暴被终结，而该政策也在当年失效。但香港土地和房地产市场已经被地产商控制。

当然香港不是没有土地可以开发，香港有75%的土地属郊野及海岛，其中23个郊野公园、15个特别地区、4个海岸公园及1个海岸保护区，合计约占香港总面积超过38%的土地。

为什么不拿来开发?那些做大了的开发商通过环保主义组织给港府施压，同时，那些买了房的中产阶层也不希望政府开发新项目导致房价暴跌，也客观地阻碍了政府批地。

当然，香港政府也从批租权中提高土地财政收入，抬高金融资产，刺激经济增长。香港2017年与土地、房产有关的财政收入是2447亿元，占当年港府全部收入5731亿元的43%左右，其中土地出让收入 1280亿。

尝到卖地好处的政府、开发商和中产是很难轻易改变的，直到香港房价达到其经济无法承受，民怨过大的去年，香港政府才开建新的廉租房项目。

同样的故事也在深圳上演。

早在八十年代，深圳便从香港引入土地批租制度，第一个住宅用地土拍项目便在深圳罗湖。

不过，的城市到最近几年才出现资源收缩型城市，少部分城市在收缩，但大多数特别是一二线城市基本还在扩张之中，加上开发商很多，通过囤积土地拉抬房价并不容易。

但也不是没可能，比如深圳的佳兆业、宝能、龙光、海岸、茂业、大中华、星河、鸿荣源等大型地产商基本都是潮汕人控制。

他们在深圳土地储备惊人。如深圳“地王制造机”龙光，土地储备权益总货值达7520亿。“宝安双雄”鸿荣源和宏发，在深土地储备均超过1000万平方米。

在其他城市不见得有开发商控制土地，江湖总有如温州炒房团，通过拉抬部分项目或者“地王”涌现的方式从而不断拉升房价的传闻。

而在引发深圳楼市爆炸的是2015年，深圳政府也出台了和香港一样的政策，限制土地市场规模。

2015年深圳出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》。这份文件规定，到2020年深圳的基本生态控制线不变，即不少于974平方公里。

深圳土地面积为1997平方公里，只有北京的12%。深圳常住人口为1302，加上流动人口应该在2000万左右，而北京2019年的常住人口2153万，可见，深圳的人口密度大于北北京。

而政策划定了 974 平方公里不可开发，这意味着，深圳只有1023平方公里的土地可供开发。深圳的实际人口密集可能达到2万/平方公里，这已经是世界上人口密度最高的大城市之一。

而要命的是深圳居住用地只占整个城市面积的11%。 根据2014年的数据其余工业物流用地占34%，居住用地占24%，交通设施用地占20%，商业服务用地占5%，公共服务设施用地占6%。

人多地少导致2015年深圳楼市均价从前一年的2.39万上升到3.34万;2016年继续上涨到5.34万。

今年深圳房价还在涨，已经超过北京上海，别说什么利好，光供需矛盾就足以推高房价。

而深圳政府能做的的就是加大人才房和安居房的建设来吸引外来人，而稀缺的商业住宅用地自然吸引土豪们疯抢，近几年，深圳的豪宅市场的新闻已经屡见不鲜了。

而更多的深圳人，包括未来想来深圳的只能租房。

深圳全市1071万套存量住房中，73.5%的房子在出租，其中又有62%为城中村出租屋。现在深圳租房人群达80%，大概有1600万人租房，其中1100万人租住在城中村。

2

美国的金融市场相当于的房地产市场，两者都是财富蓄水池。

当美国又出现疫情又出现金融危机时，美国优选股市，而则先杀毒再就实业，至于楼市，只要能稳，就一直拖着不救，不能让半实业半金融的房地产伤害金融了。

也不是美国房地产没有伤害过美国经济，而是伤害的形式还是金融的方式。

在大萧条期间，为了促进房地产复苏，美国国会出台了《住房贷款银行法》和《国家住宅法》。根据该法律，联邦政府成立了联邦住房贷款银行和联邦住房管理局。联邦住房管理局实际上是通过透支国家信用的方式，支持低收入者买房，以提升市场的购买力。

国内的学者也在呼吁成了类似机构通过低息让老百姓买房，还有一个好处就是化解银行的金融风险。

到1938年，联邦政府成立了联邦国民抵押贷款协会。其主要任务是购买经过联邦住房管理局担保的抵押贷款，以刺激银行放心给低收入者放贷，增加市场的流动性。

1968年，联邦国民抵押贷款协会被私有化，成为房利美。两年后，联邦住房抵押贷款公司成立了房地美。后国会授权，两房购买未经联邦住宅管理局担保的抵押贷款。

此举刺激了抵押贷款支持证券(MBS)市场规模迅速扩大，截至2008年金融危机爆发之前，机构MBS的债务规模达到了近8万亿美元。

而更恐怕的是因抵押贷款支持证券衍生的CDS(信用违约掉期合约)，全球市值高达62万亿美元，远超过当年美国GDP总量的14.48万亿美元。

最终结果大家都知道了。

的金融市场当然不可能衍生出如此复杂的产品，但问题也在就因为没有其他可靠的理财渠道，房地产是货币蓄水池。

从2008年到2017年，国内房地产投资从2.53万亿升至11万亿，涨幅超过4倍，累计总投资高达74万亿元。这十年房地产投资规模增幅与广义货币增幅相当。

房地产货币化的典型案例就是棚改货币化。

2014年央行创设了抵押补充贷款(PSL)，棚改资金主要来自PSL。2016年，棚改总投资达1.48万亿，其开行棚改专项贷款9725亿，农发行棚改专项贷款3000亿元左右。

这些钱疯狂地涌入房地产市场，推升了全国房价上涨，到今年棚改终于落幕了，可以说，未来房价上涨的一个货币推动因素从此退出历史舞台。

从08年金融危机以来，全球都饱受央妈们灌水之苦，导致资产价格暴涨，贫富差距拉大，最重要的是实体经济鲜有起色。

正因为如此，始终都不愿意动房地产刺激经济这张牌，因其后遗症太多。

3

房地产市场永远没有自由市场过，政府为了维持公平都会干预房地产市场。

公认最好的新加坡房地产市场，在1960年就推行了组屋制度，到80年代，基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的政府组屋;到2008年，新加坡85%的公民都居住在政府组屋，只有另外15%的公民在市场上购买高档商品房。

推崇自由市场的香港保障房的覆盖面也不低，将近50%的香港家庭居住在政府提供的公屋里，只是香港公屋面积太小。

德国虽然直接供给的比例非常小，但德国也只有45%的家庭拥有自己的住房，剩下55%的家庭则长期租房住。

主要是德国有严格的税收制度，主要是在德国租金补贴，租房者有租约保障和租金限制双重法律保障。而建房德国政府可以提供低息贷款，但是如果买卖房，或持有房子越多税收越重，导致投机者无法从房地产中获取暴利，也就没有人去炒房，房价也会保持在一个稳定的范围内。

而呢?深圳在2018年出台了住房供应与保障体系“意见”，计划到2035年，人才住房、安居型商品房、公共租赁住房合计不少于100万套。

该意见被称为“二次房改”，其根本原因就是此前建的商业住宅和工业住宅过多，而廉住房和安居房太少。

以深圳推出的100万套保障性住房为例，预计只能够解决300万人的居住问题，覆盖面积只有15%，远远低于新加坡的85%，甚至低于香港的50%。

为了缓和结构性矛盾，深圳今年又出台文件，允许“商改租”，即商业用房按规定改建为租赁住房，但离香港还是有很大的差距。

未来，各地方政府还是会维持房地产的稳定，保证政府开支，同时利用各种资源加推人才房和廉租房的建设，达到平衡市场的作用，这是下一阶段政府的重点。

反过来看货币问题，如果长期通胀不起来，房价未来上涨就很难说，但如果通胀了，对经济将造成更大的伤害，所以，国内投资房地产其实已经错过了最好的时候。

未来最好的市场还是东南亚房地产市场。

首先是东盟国家，特别是穷国的发展空间很大，其次，随着中美贸易问题，国内必然加大产能转移到东南亚国家，东盟作为最大的新兴市场国家早就吸引了全世界的资本。

最重要的是东盟拥有6.5亿人口，而且人口结构年轻，正好可以复制当年国内的经济发现模式。

就房地产投资机会而已，以和关系最好的柬埔寨为例。

以柬埔寨首都金边为例，据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示：柬埔寨受到金边2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亚洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亚洲城市。而2018年，柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅，29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

这样的首都城市还有马尼拉，吉隆坡，仰光等等，这些国家也越来越加强和的合作，坐享该国经济红利的最好方式就是投资首都房产。

世通君 ——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。