《投资者网》葛凡梅

日前，克而瑞发布了“2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜”。其中，奥克斯地产以全口径销售额39.7亿元位列第167名，其在中国房地产企业销售榜单中名次再次下降。

近年来奥克斯地产的规模发展延续低迷态势，自2013年提出“五年内年销售额突破500亿元”的销售计划与“五年努力跻身行业30强”的企业目标后，时至今日，奥克斯地产的年度销售额依旧没有突破百亿。

根据年报数据，奥克斯地产的业绩已经连续两年下滑，经营活动现金净流量两年为负，负债规模持续攀升。此外，公司深陷诉讼纠纷，且因诉讼纠纷拖累项目停工，引发业主纷纷投诉，担心项目烂尾。

规模掉队

公开资料显示，奥克斯地产是奥克斯集团核心产业板块之一，成立于2000年，2004年开始全国化布局，2009年进军商业地产，并于2015年开始出海，开展加拿大、澳大利亚房地产项目。

历经20年的发展和积淀，地产、产城、商管、物业、代建“五位一体”的业务模块日趋成熟。奥克斯地产已逐步成长为国内多业态、综合型地产商，涉及精品住宅、产业园区地产、城市综合体、超高层建筑等多业态的开发和运营。

奥克斯地产官网信息显示，奥克斯地产连续多年荣获“中国房地产百强企业”，“中国商业地产10强”、“中国房地产成长性10强”等称号。

然而，曾经多项殊荣加身的奥克斯地产近年来的规模发展不及预期。

今年7月，克而瑞发布的“2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜”数据显示，奥克斯地产2020年上半年的操盘金额35.7亿元，位列165;操盘面积21.7万平方米，位列173;2020年上半年全口径销售额39.7亿元，排名第167位;权益销售金额28.1亿元，排名第183位。无论是销售金额，还是操盘面积，奥克斯地产的排名均在榜单尾部。

而在房地产行业中，奥克斯地产与上半年销售额高达3000多亿元碧桂园、万科、恒大等房地产头部企业相比更是难以望其项背。

《投资者网》梳理克而瑞理历年来榜单数据发现，2018年奥克斯地产流量销售金额为105.1亿元，行业排名第152;2019年奥克斯地产的全口径销售金额为76亿元，行业排名第188。不难看出，奥克斯地产规模发展“掉队” 严重。

目前，在行业增速放缓、叠加疫情影响之下，规模房企竞争加剧。从房企规模发展来看，房企继续保持了分化的格局，马太效应愈加明显，榜单尾部的奥克斯地产规模发展仍是难题。

早在2013年，奥克斯集团董事长郑坚江对媒体公开表示，奥克斯集团已明确将地产业作为战略发展的支柱产业，计划五年内年销售额突破500亿元。奥克斯地产集团总裁刘钰也在发言中称，未来五年奥克斯地产将努力跻身行业30强。当时奥克斯地产的年销售额大概为80亿-90亿元。

如今距离当初立下豪言壮志之时已七载有余，奥克斯地产与计划目标“渐行渐远”。近年来奥克斯地产销售额难以突破百亿，更遑论跻身行业30强。

根据大公国际资信评估有限公司今年6月23日发布的《奥克斯置业主体与相关债项2020年度跟踪评级报告》显示，根据奥克斯地产公司提供资料整理，2017年至2019年，奥克斯地产的签约销售金额分别为60.78亿元、58.69亿元、67.08亿元，签约销售面积分别为46.90万平方米、49.17万平方米、44.01万平方米。

业绩下滑

原本作为战略发展支柱产业的奥克斯地产，如今也已经逐渐沦为集团“副业”。根据奥克斯官网数据显示，2019年，集团总营收为735亿元，而奥克斯地产营收在集团总营收中占比仅有5.39%。

根据2019年奥克斯地产债券年报数据显示，2019年，奥克斯地产实现营业收入39.62亿元，同比下降43.04%;归母净利润为7.44亿元，同比下降40.56%。奥克斯地产在年报中表示业绩下降“主要是因为本年度交付面积较去年减少”所致。

这是自2018年后，奥克斯地产营收的再一次下降。2018年，奥克斯地产的营收69.57亿元，同比下降8.04%;归母净利润12.51亿元，同比增长82.01%。

从业务结构来看，房地产开发业务仍是奥克斯地产收入和利润的主要来源，近三年占比在95%左右;商业地产出租业务、物业管理等作为业绩补充，分别占比约3%、2%。

然而，主营房地产开发业务的奥克斯地产在土地市场上并不活跃。2019年，奥克斯地产通过公开招拍挂购买土地，新获取土地6幅，分布在马鞍山当涂、宁波两地各三幅，新增土地面积及规划建筑面积同比均有所减少。

截至2019年末，公司土地储备面积为158.83万平方米，剩余可销售面积为116.65万平方米。土地储备整体规模一般，并不利于奥克斯地产规模的快速扩张及持续性发展。

在业绩下滑之际，奥克斯地产的债务规模还在继续攀升。根据债券年报显示，截至2019年末，奥克斯地产的总负债为193.32亿元，与上年同期相比增加19.62%;资产负债率为79.21%，同比上升2.96个百分点。2019年末，奥克斯地产有息借款总额69.72亿元，较2018年增加41.88%。

奥克斯地产在年报中表示：未来一年内公司营运资金总体需求约为60.84亿元，偿债资金总体需求约为11.6亿元。而2018年与2019年，奥克斯地产连续两年经营性净现金流为净流出状态，分别为-2.09亿元、-9.58亿元。

身陷诉讼也让奥克斯地产规模发展之路愈加困难。截至2019年末，奥克斯地产因诉讼冻结金额2.02亿元。

《投资者网》翻阅中国裁判文书网发现，奥克斯地产子公司成都奥克斯财富广场投资有限公司与龙元建设(600491,股吧)集团有限公司因签署的《建设工程施工合同》及相关补充协议中工程造价存在异议，于2015年7月被起诉，涉及金额1.99亿元。此案几经上诉、撤销判决、发回重审、驳回诉讼请求、再上诉等，截至目前，此案尚未有最终判决。

此外，奥克斯地产还与中国建筑(601668,股吧)第二局工程有限公司(简称“中建二局”)有诉讼纠纷，截至目前，均尚未开庭审理。

2019年7月，中建二局向长沙市中级人民法院由于对与奥克斯地产子公司--长沙奥克斯洋湖置业有限公司(简称“长沙洋湖”)签订的《长沙奥克斯洋湖垸项目施工总承包合同》及其补充协议的执行提起诉讼，诉讼标的金额为2.17亿元。长沙洋湖已向法院提起反诉，反诉标的金额为0.55亿元。

当年同月，中建二局向山东省中级人民法院对与奥克斯地产子公司——青岛奥克斯置业有限公司签订的《青岛奥克斯广场项目施工总承包合同书》的执行提起诉讼请求，诉讼标的金额为1.92亿元;根据双方于2017年5月签订的《青岛奥克斯广场项目补充协议》，双方已确认工程结算款为6.35亿元。

项目诉讼纠纷也给购买奥克斯地产房产的业主带来担忧。据《潇湘晨报》报道，因奥克斯地产子公司长沙洋湖与中建二局的官司纠纷，长沙洋湖奥克斯中心项目停工近一年。业主表示“我买的公寓去年就停工了，至今还没复工，开发商一直在敷衍我们，现在我们非常担心项目烂尾。”

今年以来，有多位网友在长沙市人民政府网站投诉奥克斯洋湖项目，因项目停工问题请求政府介入解决。

7月14日，湖南湘江新区对此回复称：“经调查，现回复如下：经核实，奥克斯洋湖项目S6栋由长沙奥克斯洋湖置业有限公司开发建设，中国建筑第二工程局有限公司施工。因建设单位和施工单位合同纠纷，该项目在完成主体封顶后，就一直处于停工状态。目前，该合同纠纷已进入诉讼阶段。同时，开发商承诺诉讼结束后将尽快恢复施工，如延期交房，将严格按照购房合同支付违约金。下一步，新区住建环保局将持续关注该事项的进展，督促开发商尽快恢复施工，确保按期向业主交房。”

如今，身陷诉讼的奥克斯地产能否走出业主投诉的阴霾，还需后续持续关注。从目前行业现状来看，强者恒强的竞争格局将进一步提升我国房地产行业集中度，领军企业竞争力优势愈发明显，而规模掉队、增长乏力、诉讼缠身的奥克斯地产，未来或将面临着较大的经营压力。(思维财经出品)■