作者| 猫哥

来源| 大猫财经

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差不多一百年之前，庞氏骗局的祖师爷在美国混的正春风得意。

靠着兜售一种号称“45天就能赚50%”的理财产品，一个叫庞兹的犹太人成了富豪们追捧的对象。这其实算是最早的微商+传销了，既要拆东墙补西墙、又得控制扩张速度，很考验骗子的操盘能力。

相比庞兹在骗局编织方面的一丝不苟，他的后继者们发现了更简单的路子。

在华尔街有一句名言，如果你有一个稳定的现金流，那就将它证券化、运作上市。在长租公寓操盘者眼里，这句话则完全换了个样，既然房租是最稳定的现金流之一，何不干票大的、先收他一年看看?

为了实现这个目标，一些长租公寓不约而同得推出了各种优惠活动：

比如在友客的网站上，一间季付3900元/月的公寓、半年付只要3200，要是年付就更划算了，租金直接降到2800;巢客的优惠力度也差不多，年付比月付租金每月少了500元。

在巨大的优惠面前，大多数人都会选择年付，这一来一去就是12个月的房租到手，只不过房东能收到多少钱就看命了，中介什么时候卷款走人只是个时间问题——

上个月的时候，一些杭州房东就发现本该按时打到银行卡里的钱迟迟没有到账。没等坐不住的房东们弄清楚情况，几家长租公寓卷钱跑路的消息就被知情人士捅了出来：

8月27日，杭州长租公寓友客被查封。截至9月1日，已登记的受害者数量就有4017人、涉事金额超过1亿元，有人才刚交了2万多块钱房租，眼瞅着就要流落街头了。

没过多久，杭州巢客公寓也“卷款跑路”了，巢客在杭州运营着的房源差不多有一万多套，涉及的资金至少有五六亿。

有人统计了下，近一个月内全国有超15家房屋租赁公司的创始人或负责人失联，波及四川、浙江、华南、华东等省份和地区，疫情才过去多久，这就要集中爆发了么?

02

在很早的时候，长租公寓是个被寄予厚望的风口。

2013年的时候有个统计，说在中国数量众多的流动人口中，能住上公租房和廉租房的不到0.3%，至少有67.3%的人需要租房、月月掏租金“供养”房东，这是一个极其庞大的市场。

也正是在那几年里，鼓励“租购并举”的条文陆陆续续出台了不少，资本开闸、政策引导，于是有人就动了心，与其让房东和租客盲人摸象，不如自己把房子包下来统一出租。

卖咖啡的瑞幸都能纳斯达克敲钟、市值最高一百多亿美元，要是真做成了中国最大的二房东，这项目的估值最少得翻十倍吧!宏大的愿景之下，资金和风投也蜂拥而至——

最开始试水的是万科、龙湖这类地产商，链家、我爱我家等二房东紧随其后，有资本撑腰的创业公司那就更多了，光是在2015年，国内的公寓企业就有500多家。

虽说做中间商赚差价很容易，但长租公寓的运作模式显然没那么简单的，这里面的门道可太多了。

像这种稳定的、长期的租金类收入，往往能在金融结构那获得良好的担保和安全评级。通过ABS、REITs等金融工具，长租公寓能用更高的杠杆筹到更多的资金，转手就花出去继续抢房了。

退一万步讲，租客们动辄年付、季付的房租也是一大笔钱。收上来了也不会马上给房东打钱，一般先得等两个月的免租期、接下来才能按月给钱;

更骚的是那些搞租金贷的——租客以为在交房租，其实是在还月供。关键是钱还到不了你手里，至于这中间钱拿去干嘛了，谁知道?

好处太多了，这也变相吹大了房租的“泡沫”。

这倒是不难理解，市面上的房子就这么点，长租公寓只能提价从竞争对手那抢房。这边一涨，剩下的房东不干了，立马跟着涨价，等到金三银四和毕业季再一炒作，于是房租上去就不下来了。

在长租公寓扩张速度最快的那两年里，北京每年的房租涨幅差不多有20%。最夸张的时候，这边搬家公司刚把行李卸下，那边涨价通知就发到了租客的手机里。

别说租客了，这种搞法甚至连业内人士都看不过去。

03

今年年初，长租公寓中的“头牌”——自如和蛋壳就先后陷入了舆论风波之中。那个时候国内疫情刚冒头，不少房东都响应号召给租客减租，着实算是雪中送炭了。

不过蛋壳和自如可不这么想，他们做的很绝，一边要求房东减租、一边给租客加钱，不仅没有损失，算下来还能多赚不少。尽管网友的爆料和控诉不断，但他们也确实有自己苦衷。

装修的花费、公司运营的开销、员工的工资，哪一项不是吞金的怪兽?站在公司的角度来看，这房租是降不得、说不得的逆鳞，正所谓“百万漕工衣食所系”，实在是无可奈何。

就拿前几年闹得沸沸扬扬的“甲醛房”事件来说吧：

一般人家装修了之后得放上小半年味才敢入住，公寓可等不起!拿到房就装修、装修完就得出租，高周转的模式下二十多天就得住人，那甲醛能不超标吗?

至于那些咱们听都没听过的小品牌那就更没办法了，论装修、拼房源都玩不过资金雄厚的大牌子，只能搞“高收低租”的套路抢房、抢人，啥意思呢?

打个比方来说，假如房东打算以6000元的价格出租一套房，那长租公寓就按6500元的价格拿到房源，再用5000元的低价转给租客;

看似必亏的生意，其实中间产生的现金流相当可观：通过收租户一年租金，给房东一个月的租费，就得到了11个月的“时间差”，活下来最重要。

04

现在想想，胡景晖当年的“喊话”有一点先知的味道。

从2018年开始，风头正盛的长租公寓就陆陆续续出现了“爆仓”的现象。没有啥风控能力的小公司就不说了，连拿下过顺为资本投资、开业房源超2万户的上海寓见公寓就被曝出过资金链断裂的传闻。

剧情都是一样的，先是房东收不到房租，紧接着就是断水、断电把租客扫地出门。关键是租客也都挺冤——借了贷款、交了房租，咋就沦落到无家可归的地步了?

等到了今年，出事的公司就更多了。

由于受到疫情带来的影响，不少中小长租公寓都陷入了经营困境，出租率下降，客户违约率提升，这对高杠杆、高周转的小公寓来说算是灭顶之灾了。

有人统计了一下，今年上半年，高达16家中小企业倒闭，其中11家是因“高收低出”的模式，最终导致经营不善或资金链断裂而倒闭。

9月7日，住建部发布了住房租赁条例征求意见稿，其中有两点很引人注目：

一是提出企业不得诱导“租金贷”，最起码不能用隐瞒、欺骗、强迫等方式要求、也不能用租金优惠等名义诱导租客使用住房租金贷款，租房合同里也不能有租金贷相关内容;

二是对“高进低出”、“长收短付”这类行为作出了管控，高风险类的经营行为还会被列入经营异常名录，辅以租金、押金使用情况等的监管措施。

本来就是个烧钱的玩意，也就靠着金融工具和租期差苦苦支撑，现如今连这两个路子都要被堵死了，接下来长租公寓的日子估计要更惨了。

春江水暖鸭先知，该跑的早跑了，只剩下几个头部玩家还在苦苦支撑。当然也有更简单粗暴的，有的人摆明了就是一副坑到钱就跑的姿态：

像是开头提到的友客，这公司在出事前的一个月里就成立了8家分公司、大肆收房，完全没有一点收敛的意思，而巢客背后的大股东也早在今年4月就已脱身而去，徒留一个空壳。