文|凯风

有城市在上涨，有城市在下跌。

中国楼市早已不是统一市场，普涨与普跌很难再同时出现。有城市热到被官方点名“约谈”，有城市冷到需要重启“救市”的地步。

市场大分化。过去一年来，哪些城市房价还在涨，哪些城市房价真跌了?

这是截至2020年9月，二手房价涨幅前10的城市：

这些城市分别为：

深圳(15.9%)、唐山(14.6%)、西宁(9.5%)、沈阳(9.4%)、无锡(9.2%)、银川(9.1%)、宁波(7.7%)、成都(7.5%)、徐州(7.3%)、洛阳(6.9%)。

不难看出，这些涨幅居前的城市，多数都已被官方“约谈”。前不久，住建部先后两次点名14个城市，深圳、唐山、沈阳、银川、宁波、成都均在其列。

枪打出头鸟，新一轮楼市调控已经席卷而来。深圳、杭州、东莞、南京、沈阳、无锡、宁波、常州均已上马了“史上最严调控”，相信其他城市也不远了。

这是房价跌回一年前的城市：

在纳入国家统计局范围内的70个大中城市里，有27个城市房价回到了一年前，占比接近4成。

其中，跌幅最大的是黑龙江下辖的牡丹江市，跌幅为9.3%;而素有“让炒房客有去无回”的长沙，二手房跌幅仅为0.3%，保持了难得的平稳态势。

这些城市，以二线城市和三四线城市为主，没有一线城市。

北上广深作为四大超级城市，虽然楼市调控全国最严，但由于基本面良好，除了深圳之外，楼市均经过过去两年多来的横盘调整，相对健康。

与一线城市不同，二线城市呈现大分化态势。成都、无锡、沈阳、宁波、杭州等地涨幅居前，而西部和北部城市则多数出现了明显回调。

在这27个城市中，二线城市主要包括：

贵阳(-4.7%)、天津(-4.5%)、郑州(-4.4%)、烟台(-3.6%)、青岛(-3.4%)、石家庄(-3%)、济南(-2.9%)、太原(-2.9%)、重庆(-1.4%)、西安(-1.0%)、武汉(-1%)、南昌(-0.9%)、海口(-0.5%)、长沙(-0.3%)。

前不久，“天津房价两周降价70万”一度引发热议，当地官方出面回应表示房价量升价稳。

事实上，无论是官方统计数据还是第三方数据，都显示天津房价出现一定下行。

来源：安居客

值得注意的是，这些数据均是基于国家统计局70城二手房价数据而来。

之所以用二手房数据，是因为新房价格存在一定失真，这背后不仅有限价、限网签等因素带来的影响，还因为成交结构变化导致的扭曲。

相比而言，二手房价格更接近真实市场。不过，官方统计里的二手房数据，也非全面调查数据，而是基于重点调查和典型调查结合而来，与真实市场同样存在一定背离，但可作为参考。

此外，由于国家统计数据只涉及70个大中城市，一些热门城市诸如苏州、东莞都不在其列;而绝大多数三四线城市也未纳入统计范畴，这意味着无论是房价上涨城市还是下跌城市，都比想象中的要多。

有城市在上涨，有城市在下跌，这说明了什么?

其一，楼市呈现大分化态势。重点关注大城市群、大都市圈，以及这些区域的交叉地带，这些区域抗跌能力最强。

从1998年开始，中国房地产走过20年历程，全国性普涨只有三次：第一次是2004年到2007年，第二次是2009年到2010年，第三次是2016年到2018年上半年。

这其间，无论是2011年到2015年，还是2018年至今，楼市都呈现分化态势。

热门城市“万人摇号抢房”，冷门城市一再降价无人问津，这一趋势有望在未来延续。

其二，新一轮楼市调控，不再区分一二线和三四线城市，凡是出现过热苗头，都在调控之列。

这是楼市调控思维的全新升级，过去的调控，更多关注的是一线及强二线城市，三四线城市即使大规模刺激楼市也能获得政策容忍，如今情况已经发生了翻天覆地的变化。

这些住建部新一轮“约谈”，将银川、长春、唐山等地纳入重点关注范畴就可见一斑。显然，深圳上马“史上最严楼市调控”，其他热门城市也没有游移空间。

其三，三四线城市不能一概而论。过去几年，借助棚改，三四线城市集体上涨。然而，棚改基本接近尾声，三四线城市普遍要面临基本盘的考验。

不过，处于都市圈和城市群的三四线城市仍有升值空间，尤其是处于中心城市交叉地带的城市，如广深之东莞，依旧有不错的前景。

相反，收缩型城市，无论房价如何白菜价，都不是好的投资对象，这些城市固然能收一时炒作之效，但难以避免失去流动性的宿命。

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