文章开篇想说两个结论：第一、今年不会有“金九银十”了;第二、该来的终于来了，楼市“降价潮”终于如约而至了。

这并不是我们臆想的结果，而是现实的确如此。首先，多家机构给出的有关“金九银十”买房调查问卷报告均显示，买房人当前比较理性，近8成购房者推迟或取消了购房计划。而且对开发商的打折促销“不感冒”，一方面因为经历多年的锤炼之后，开发商的“先提价再降价”套路，早就被识破了。另一方面，购房者对未来房价的预期发生逆转，即绝大多数人认为未来房价会继续下跌，买房越等越划算;

其次，最近两个月，热点城市无一例外都收紧了调控，深圳、南京、东莞、宁波、沈阳等二十多个城市，或调控升级，或推出了新的封堵投资炒作的漏洞，尤其是假离婚、假落户、假人才等突破限购的做法彻底行不通了;

再者，“降价潮”说来就来了，房价“只涨不跌”的预期彻底被打破了。有人可能会说，别在这危言耸听，房价压根没跌。但其实房价已经开启“下降通道”了。

房地产是典型的信息不对称行业，很多人感受不到房价下跌，真不代表市场没有变化，三组数据和一个典型案例，可见一斑：1、房价行情网公布的数据显示，8月份纳入统计的304个城市中，有105个城市二手房价格下跌了。值得一提的是，这是二手房价格下跌的城市数量连续第5个月增多，说明市场降温，其实从今年3月份就开始了;

2、国家统计局公布的5、6、7、8月份全国重点70城新二手房指数数据显示，过去4个月，楼市又经历了一轮由热转凉的过程，尤其是8月份，房价下跌的城市比例高达45%，其中更有21个城市房价跌回了一年前。深圳祭出史上最严调控之后，据悉仅仅半个月时间，市场就迅速降温，二手房价格最高跌幅高达15%，一套550万总价的房子，炒房投资客最终成交价格只有460万;

3、全国最差30城市房价跌回了“白菜价”，鹤岗、双鸭山、石嘴山、七台河、张掖、朔州、阜新、博州、铁岭、哈密等人口塌陷、无产业、无资源的三无城市，房价正在应验马云的“房价如葱”预言。市场用真实行动再一次证明，有些城市的房子只适合用来居住。

图片来源 国民经略

笔者接下来要说的这个房价下跌案例，来自身边的朋友，所以我可以为说过的每一句话负责：这是在环京的燕郊购房的朋友的亲身经历，仅仅两年时间，他就感受到了房价从疯涨到偃旗息鼓的全过程，自己虽然现在套现离场了，但是回想起来还心有余悸。

2017年3月份他在燕郊购买了一套二手房，当时价格就已经高达3万/平，但是因为听信了所谓专家的鼓吹，他觉得不用两年时间，房价有可能直逼5万/平，到时候就可以稳赚不赔。但是谁知道自己刚刚办完贷款手续，燕郊就迎来了“三年社保”的限购，自此燕郊房价一落千丈，仅仅2017年6月份到2017年12月份，这7个月时间，燕郊房价就“腰斩”下跌，自己眼睁睁看着自己的房子从3万一平降到2.5万一平，再降到2万一平。

2018年他彻底坐不住了，毅然决定离场，忍痛把挂牌价挂到了2万/平，但是挂牌三个月，也无人问津，随后就是漫长的等待。去年底公司效益不好，他又在被辞名单，但每月高达1万的月供，他无力偿还，降价卖房是他唯一的选择。从3万一平，直降到1.8万一平，降幅高达40%，这就是燕郊当前房地产市场的真实行情。

另据多家媒体的报道，环京的固安、大厂、香河、涿州、霸州等地房价下跌幅度更夸张，据记者实地踩盘发现，大厂房价最高时35000元/平，现在最低仅有8500元/平;固安最高28000元/平，现在也只有不足12000元/平。

有人投资燕郊失败，最后落得钱房两空，但也有无房人对于自己当初的犹豫不决未能出手而偷着笑。最近有无房人就向我们反馈，自己2017年也有在环京买房的冲动，主要是觉得环京有北京这个大靠山，房价有上涨的潜力，即使自己暂时不住，也可以坐等升值。但好在还是听了亲戚的“环京已达高点现在进场就是接盘”的劝，加上自己也有点犹豫，最后还是刹住车了。他很庆幸自己当初没有冲动做出错误决定，否则数以万计的燕郊炒房客“折戟沉沙”的惨案就会发生在自己身上。

“降价潮”为什么会来袭?我想是三方面原因：其一，也是最主要的原因。过去三年多国家对房地产定位的转变，房地产从作为拉动经济增长的主要引擎，到房住不炒、不拿房地产刺激经济、不走炒房拉动经济老路，房地产的地位正在滑落。国家正在“抛弃”房地产这个昔日“夜壶”，高房价跌落神坛，理所当然。尤其是过去几年，靠透支城市未来换来房价飙涨的城市，房价重重“摔回”是必然结果;

其二，人口、金融、经济和房屋总量等基本面发生巨变，这决定了有些房价严重虚高的城市，房价只能下跌，不可能再继续飙涨。比如过去三四年房价补涨的欠发达三四线城市，比如上文提到的30个房价沦为“白菜价”的城市，这些城市人口常年流失，叠加无产业支撑，房地产已经没有基础。说白了这里的房子，住人都不适合，因为你解决了居住问题，可能无法解决吃饭问题，在这样的城市，你无法保障稳定的收入来源;

其三，开发商当前压力都很大，尤其是中小开发商面临融资难、借不到钱的艰难处境，未来有大把的降价卖房的需求。

基于此很多人认定，未来房价“易跌难涨”，尤其是三四线城市，在需求耗尽、库存增多、楼市调控政策大概率从严等因素影响下，房地产已经走上了“下降通道”，买房越等越划算。

从炒房投资客扎堆降价抛售，以及开发商主动让利刚需降价卖房来看，楼市确实迎来了久违的“下降通道”。事实上，对比很多城市这两年开发商卖房的价格变化，也不难发现房价确实在下跌，晚买房确实比早买房花费的成本更少。但因此就认定买房越等越划算，还是有失妥当，刚需买房一定要因城而异，按需行动。

黄奇帆说过，未来城市化还要推进，货币还要发，通胀也要继续，所以未来是大城市当道。人口、资源、资金聚集的一二线大城市地价不会跌，房价还要涨。上文我们也说过，从人口、金融、经济等基本面来看，有些房价严重虚高的三四线城市，房价下跌已成定局，这些城市买房越等理论上确实越划算。在昨天的文章中，我们也重点提醒过，这类城市基本宣告了房地产投资时代的结束，这里的房价任凭很多专家“鼓吹”也没有用。

但是我们也强调了，诸如一线北上广深，以及杭州、成都、南京、武汉、西安等这类国家中心城市、城市圈城市，仍然会是人口、资源、资金等的汇聚地，这决定了这些城市未来的房地产市场，仍然有潜力，尤其是核心地段的房产，房价上涨的压力还很大。所以，这些城市，真正有需求，不应该傻傻等待，因为可能越等房价越高。最正确的做法就是，趁开发商打折降价，真的有优惠空间，有捡漏机会，确实应该抓紧时间上车。

那么，你是考虑买房还是再等等呢?欢迎留言讨论。