每经记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤

最近上海有一个楼盘非常受关注，但不是因为项目卖得多贵、地段多好，而是因为它是上海“沪十条”新政要求新盘必须靠“积分摇号”之后入市的第一个新盘——建发浦上湾。

也正由此，这个项目的政策执行情况、市场反响对上海新房后市颇有影响，项目的认购开盘流程也或成为后续其他项目的参照模板。

记者从建发浦上湾处了解到，项目在“沪十条”新政落地后首批取证。项目位于闵行区浦江镇，本次项目取证房源共498套，共吸引了近千人参与认筹，均价40400元/平方米，将于3月5日开盘选房。

按照规则，该项目获取摇号资格的入围分是56.7分，优先满足“无房家庭”自住购房需求。入围摇号的前130%认购者，都是在上海的无房户。

知情人士告诉记者，建发浦上湾的销售已经给没有到达的客户发送了“未入围”通知。如果没有异议，可于3月8日之后办理退筹。

即使摇号门槛已大幅提高，上海新房依然“号不应筹”，购房者仍需拼运气。

“1.3倍”触发积分制

“沪十条”后首批实行积分试点的新盘有3个，即建发浦上湾、金地峯范、经纬·学府阳光，只有浦上湾触发了积分机制。

据记者了解，其后上海还有永康城浦上雅苑、宝山区经纬城市绿洲家园和嘉定区峰范嘉苑会新增积分制，开展认筹摇号流程。这意味着，建发浦上湾对细则的执行流程，对后续项目具有不少借鉴意义。

建发浦上湾的认筹细则显示，在认购组数和可售房源套数超过1.3：1时，计分排序正式启用，积分达标的购房人进入公证摇号选房阶段。而计分按照拥有住房状况、5年内在沪购房记录、家庭、户籍以及在沪缴纳社保等情况进行计算，按计分高低排序。

另外，值得一提的是，企业参与认购的，若项目启动计分排序程序，不纳入公证摇号名单。也就是说，积分摇号盘，排除了企业购房的机会。

即使新增了多重门槛，建发浦上湾通过积分门槛的入围者依然不少，摇号的前130%认购者，都是在上海的无房户。

克而瑞市场分析师分析认为，上海在楼市新政之下“降火”效果明显，投资投机性需求被压制，但上海本身的刚需置业需求旺盛，所以市场不会迅速转冷，只会更加理性。

摇号者全部无房

自1月21日上海出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(即沪十条)，提出要完善新建商品住房公证摇号选房制度、优先满足“无房家庭”自住购房需求后，市场已经开始执行新规内容及“无房家庭”的认定方式。

新政后的新房购房流程，大致分为认购、打分、摇号三个步骤：第一步，认购。购房者在新房认筹时，主要自行提交证明家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保等相关资料，初步计算得分。第二步，打分。如实填报之后，市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，复查确认每一个购房者的计分，计分审核时间预计10天左右。第三步，摇号。分数排在前130%的购房者，可以入围摇号。

上述分析师认为，这说明了对于“无房家庭”的倾斜，明确体现了上海坚持“房住不炒”的定位，是房地产回归消费属性的重要表现。

在现行住房限购制度框架下，通过政策调整来优先满足“无房、自住”家庭的购房需求，同时也兼顾到改善需求，对于上海房地产市场整体平稳发展，房价和预期稳定都将起到重要作用。