上周五，有读者给我留言：住建部领导去成都和西安两大二线城市考察了。

我在网上搜了一下，的确是有这回事。

所以今天的文章本来想说成都调控很快就会来了，没想到在我写稿的时候成都就发布新政。

先看看新政的主要内容。

一、增加住宅供给、限地价

2021年全市住宅用地供应总量同比增长20%以上，占经营性用地比重不低于65%;中心城区全面实施“限房价、定品质、竞地价”。

二、热点楼盘限售期3年变5年：登记人数是出售新房套数三倍以上的红盘限售5年。

三、“法拍房”纳入限购及限售。

四、稳定二手房价格：借鉴深圳，建立二手住房成交参考价格发布机制。

从内容来看，每一项都是精准打击，不得不说这一次成都调控终于要来真的!

成都近年来房价为何会上涨?

我之前去成都调研的时候就有说过，1、横盘两年多了，需求积累到一定程度需要释放;2、成都新房处于供不应求的局面;3、地价节节攀升。

这次成都新政首先在“面粉”上下功夫。

之前成都的新盘一直处于供不应求的局面，去年成都调控后，二手房增值税由2年改为5年，使得大部分刚需转头只能打新。

这样导致新房供需更加不平衡，新房打新越来越火爆。

紧接着地价不断节节攀升，每次出地王，大家都很亢奋紧张。

新房需要抢，地价又在涨，普通人把这些看在眼里，心里能不着急，能不焦虑吗?只能跟着大势一起抢。

但其实成都房价上涨，底气并不那么足，从成交量就能窥探一二。

从成交数据可以看到，成都住宅交易主要是以新房为主，新房和二手房成交量差距越来越大。

近3年成都新房、二手房成交量走势图

关键是从2020年四季度开始一直到现在，成都的新房、二手房成交量不断下降，尤其是二手房，成交量甚至还不如前两年横盘的时候。

可见目前成都处于量跌价涨的阶段，而价格之所以能涨，就是我上面说的：新盘不够抢，地价又上涨。

这把楼市即将上涨的声音放大，从而引发市民的“恐涨情绪”，现在这种情绪已经达到顶峰了。

但如果新增供应能够到位，同时限地价，那么短期的“恐涨情绪”会得到一定程度的缓解。

第二点是限售，热点红盘限售杭州也干过，要求中签率在10%以下的红盘，而且取得房本后再限购5年。

不过这个开发商可以操作，比如说限制打新的人数，或者是要求全款或7成，提高门槛也能减少参与人数。

不过总而言之，减少红盘“万人摇”的现象出现，有助于让市场回归理性。

第三，把法拍房纳入限购限售范畴，这一点就是打补丁，堵住炒房漏洞，杭州上海都这么干，没什么好说的。

最后一点比较值得关注。

借鉴深圳，建立二手住房成交参考价格发布机制。

1、要求经纪机构不得受理和对外发布明显高于楼盘合理成交价格的挂牌价格;

2、相关部门会先从热点片区、热点楼盘入手，梳理二手住房的实际成交价格，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格，用于指导二手房市场的买卖。

目前成都的市场还是新房为主，二手房成交占比不到新房一半，所以即便出台指导价也是先从热点片区高新区和天府新区入手，不会全市一刀切。

成都的二手房成交量本来就萎靡，投资客也不多，这次建立二手房指导价主要目的是为了稳定房价。

在新房的带动下，成都二手房1月、2月环比上涨分别为1%、0.8%，同比上涨均为9.3%。

关键是最近成都出现了抱团涨价的现象，“抱团涨价”是楼市最忌讳的事情，既伤了自己，又影响大局。

成都高新区的某“小区价格指导委员会”被网络曝光

2021年初，成都高新南一小区就出现了抱团涨价的行为。

2月初，成都多部门合打击炒作“抱团涨价”行为，并点名批评了几个带头小区。

因为这件事情，现在在中介平台上，成都已经下架了二手房的成交数据。

但出台二手房指导价是一项相当繁杂的工作，估计政府也要花一段时间来整理，不过既然说了，短期内是可以稳定市场预期的，达到二手房房降温的效果。

可能后续会有官方文件发布，大家拭目以待。

总而言之，成都这一次调控还是“有料”的，而且在住建部考察后不到两天就出台新政，说明成都反应速度非常快，调控也是雷厉风行。

最后不得不多说一下，这次住建部不仅仅考察了成都，还有西安!

说句实在话，西安这两年涨的实在是让人有点妒忌。

先看官方的数据：3月中旬，国家统计局发布最新房价显示，西安新房环比上涨0.8%，二手房环比上涨0.9%。

关键是西安新房已经连涨59个月了，整整两年半啊!这大牛行情，郑州看了都要眼红。

今年开年以来，西安就诞生了新地王，楼面价再破天花板，拍出了2.4万+/㎡的天价。

而且上两个月，西安新房供应紧缺，市场立刻火起来，2月份出现了两个“千人摇”和一个“万人摇”。

其实去年西安调控过一次：连涨55个月，西安终于迎来了调控!，原本期待新政带来楼市降温的购房者也开始慌了。

三月份随着新盘的加推，目前出现了7个“千人摇”红盘，一些新盘正向万人冲刺。

至于二手房，去年西安调控后， 新房拿证门槛更高了，市场供应逐渐减少，刚需们只能转头过来买二手房，现在带好学区的优质二手房也是十分抢手。

樱桃大房子西安群的读者们告诉我，西安最近二手房涨的快的主要是一些名校学区房为主。

比如位于曲江的万科翡翠，同样的户型，最近的成交价格和去年11月相比，三个月多的时间，涨了20多万。

除了价格上涨，成交周期也在不断缩短，去年成交一套房子都在一个月以上甚至半年，今年不到一周就可以成交一套。

一方面，地价暴涨，一方面，供应紧缺，西安楼市恐怕一时还难以降温。

除非出台强有力的调控政策。

这次住建部考察后，成都和西安均表示，接下来会在以下三方面下大力气。

1、增加住宅用地供应;

2、强化二手房交易管理;

3、打击投机炒房。

住建部的威力大家是见识过的，深圳、上海无一不是立马出台新政，如今成都已经在乖乖执行了，西安恐怕现在也在加班研讨调控对策。

总而言之，住建部到来之时，那距离调控就不远了。