近日，市规自委发布了第一批次商品住宅用地出让的细则，公布了土地合理上限价格、竞建公租房上限面积、竞政府持有商品住宅产权预设份额等，使得在土地拍卖之前，这些重要的细节都已明牌。

下面列一下要点和解读：

29宗土地的拍卖价格，平均溢价率上限为9.8%

土地价格被严格管控，下有底价，上有限高，地价和房价只能在预设的小箱体里波动。

热门地块溢价率更低，例如海淀树村地块只有2.5%的溢价空间，最高楼面价6.88万/平米，开发商显然需要竞政府持有产权比例了。

拍地之前竞买人需提交的《房屋售价承诺书》

也就是说，房子能卖多少钱，拍地之前售价已经提前定好了。

这次土地拍卖，从土地价格到新房销售价格，整个链条都被管控了，这批商品房都属于“隐形限价”的商品房。

北京市在土地价格上让利给开发商，并且确保新房售价时可以最终让利给购房人。

政府持有比例上限为20%

举个例子，热门的海淀树村地块，拍卖价格只能溢价2.5%，那么很可能竞到政府持有20%的比例上限。

原来可以单价12万卖，现在政府持有20%，只卖9.6万。一个潜在的问题是，那开发商是按照9.6万的标准来建设还是按照12万的标准来建设?虽有担忧，还估计还是非常抢手，8折倒挂盘即将出现，还要啥自行车。

明确指出，不采取捆绑销售或在售房合同中安排不合理条款等各种手段，变相加价。

新盘项目如果低于市价，例如树村项目，别以为政府补贴富人买豪宅这么容易。过去北京低于市价的新房，要么捆绑精装修、地下室、车库，要么靠关系内部消化。

前一种有限竞房西山锦绣府、未来金茂府、中海望京府等项目，后一种有玺、天恒学院里等等项目，北京目前没有倒挂新盘公开打新摇号拼概率这个玩法。

这次，北京会不会进入新盘公开摇号的新阶段呢?

竞公租房部分与商品房混居到底，不能隔离，建筑质量均好，物业管理一致。

公租房是单独的楼栋或单元，但混居会降低居住品质，公租房比例过高的小区，将来是否品质堪忧、增值更慢呢?

以上就是北京第一批次商品住宅用地出让细则的要点和解读，总结一下就是北京刚需盘减少，大量供应限价改善新盘，“新型共产商品房”可能带来一二手房价倒挂的新盘。最后放个彩蛋-

本周末最劲爆的传闻是，西城多校划片出台王炸新政，相邻学区互相摇号，打破片区界限。真要是这样，对于金融街、德胜的学区房打击不小。

学区房改革的新政估计两周内就要出台了，拭目以待。