在买房这件事儿上，与买房人息息相关的莫过于房价高低还有户型大小等，其实想要顺利购买房子，对土地整体规划到项目成立阶段的各个环节有所了解和关注，同样有助于筛选项目。

那么，从土地流转到生成房源，最后真正归为个人名下，到底需要经过怎样的环节，今天我们将各个环节细节化，做个明明白白的买房人。

土地规划→招拍挂→地块规划

项目规划初见端倪

首先，我们从原始土地说起，这就要提到土地规划。

土地规划

指得是土地利用总体规划，是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局。这也是国家实行土地用途管制的基础。

而这个规划一般是对今后一段时期内(通常为15年)土地利用的总安排。如果是集体用地的话，还会涉及到土地征用的审批和公示环节，对土地所有权人和土地使用权人也会做经济或房屋补偿。

而这个环节完毕，我们一般会在土地资源相关网站看到对片区内土地用途的整体规划，此时基本上可以确定哪些地块为住宅用地，以及周边有哪些配套公建。此时，土地被列为拟出让地块，然后根据土地整理情况，适时挂牌。

招拍挂

简单点说，就是开发土地的挂牌出让，拍卖摘牌。

挂牌信息以及摘牌具体时间都将在《天津市土地交易中心》网站或《天津市国土资源和房屋管理局》网站进行公示，此类信息我们的公众号文章也会进行筛选报道。

其实在土地挂牌之前，根据土地总体规划，部分开发商会根据自身的发展对相关地块进行“跟踪”，以备当挂牌文件下发，能及时跟进。按照网站规划的摘牌时间，进行竞拍，价高或最为符合竞拍条件者才能夺得地块。

项目地块规划

土地竞得后，开发商会先根据地块周边整体规划以及挂牌信息中公示规划信息，对项目未来产品形式以及布局进行规划申报，最终的建设设计方案总平面图会在天津市规划局网站进行公示，有时也会进行再修改，称之为“修建性规划图”。

规划图一出，我们便可以基本确定，整个项目都包括哪些产品，是高层还是洋房或是别墅等，分别多少层到顶;除住宅产品，是否规划有商业、配套公建等设施;对于社区内部一些细节之处也能提早知道，比如健身广场的大小，组团绿地的分布等，未来生活场景基本可以想象。

亮相→开盘→签约

每个环节都透露重要信息

项目亮相

项目亮相大致可以分为三种情况：外展场对外开放后销售中心对外开放;外展场与销售中心同时开放;销售中心对外开放 。

外展场能多点分布，扩大宣传面儿，为开盘积累资源。一点不同之处是，外展场作为宣传工作的前站，能对外宣称的项目信息可能不会特别全面。

项目亮相后，我们对于该项目的户型大小，室内格局以及整体布局会更加明朗化，有利于更精准选择项目或房源。在开盘前期，部分项目会进行验资排卡，更为精准锁定客户，反之对于购房者来讲也具有了优先选房资格。

选房签约

经过几轮筛选，有意向的客户在开盘后便可以根据自身需求，锁定不同产品，不同户型。开盘后，房源最终售价确定，根据楼层和户型情况确定总房款，如此，符合买房条件人群与开发商签订预售合同。

值得注意的是，在开盘或者房源加推之前，开发商会将开盘房源售价进行上报审批，在新房限价大环境下，开发商很有可能面临多次修改价格的情况。

申请贷款

除部分购房者有能力全款支付，多数人将进行贷款审批流程。

贷款步骤：

1、借款人申请个人住房按揭贷款，填写《贷款申请审批表》。

所需材料：首付款存款证明、买卖合同、身份证、经济收入来源证明等原件、复印件

2、开发商：作为借款保证人在贷款申请审批表“保证人意见”栏上签字、盖章;

3、信贷员对借款申请人提交的全部资料、文件进行审查，逐级审批;

4、贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款;

5、到房管部门：办理房产产权抵押登记手续;

6、开发商出具付清房款证明给贷款行

与新房申请贷款不同的是，二手房需要出具房屋评估报告并且需要有借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件。

当银行发放贷款后，若购买的是二手房，则需要去房管局进行过户，然后缴纳相关税费;若是新房，待交房一段时间后，携带购房合同，按揭合同，购房发票，竣工验收证书，结婚证，夫妻双方身份证及身份证等证件直接办理房产证即可。

买房是大事，如何更精准的筛选房源才是关键，将辅助工作做足，让买房之路更加顺畅。

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