澳大利亚的退休收入制度建立在大多数退休人员将完全拥有自己家园的假设之上。但新的Grattan Institute模型显示，拥有房屋的65岁以上人口的比例将从现在的76%下降到2056年的57% - 而且未来可能不到一半的低收入退休人员将拥有自己的房屋，而不是今天70%。

自置居所为退休人员提供了很大的好处：他们可以在没有支付租金的情况下居住，并且不受住房成本上涨的影响。已经偿还抵押贷款的退休人员的住房收入(平均为5%)远低于工作房主或退休租房者(25%至30%)。这些福利 - 经济学家称之为推算租金 - 每年对65岁或以上的普通家庭的价值超过23,000澳元，大致与最高养老金一样多。

如果你拥有，你会没事的

我们的2018年退休金报告显示，虽然澳大利亚的退休收入制度对绝大多数退休人员来说运作良好，但它有可能使那些租房者失败。他们遭受经济压力的可能性是房主的两倍多，如不吃饭或没有支付账单等。

这并不奇怪 - 租房者通常收入较低。但不断上升的存款障碍和更高的抵押贷款负担风险意味着目前年轻人和穷人之间的房屋所有权率正在快速下降。

拥有房屋的25至34岁儿童的比例已从1981年的60%以上降至2016年的45%。对于35至44岁的儿童，其比例从75%降至约62%。

现在房屋所有权的收入远远超过过去：在25-34岁之间，最贫穷的20%的房屋所有权从63%下降到23%。

但意志较少

未来几年，房屋所有权可能会进一步下降。使用Grattan Institute模型，我们发现根据目前的趋势，拥有房屋的65岁以上人口的比例将从现在的76%下降到2026年的74%，到2036年降至70%，到2046年降至64%，到2056年降至57%。

虽然由于数据限制，我们没有为不同的收入群体预测住房拥有率(我们只有1981年和2016年的年龄和收入的住房拥有率的必要人口普查数据)，但很可能不到一半低收入退休人员将来拥有自己的房屋，比今天的70%还要低。

今天的年轻澳大利亚人将成为明天的退休人员。

住房负担能力恶化意味着退休人员的租房将更加普遍。因此，更多的退休人员将面临贫困和财政压力的风险，特别是如果租金援助无法跟上未来低收入租房者支付的租金增长的步伐。

租房援助不会有太大帮助

最高租金援助支付的指数与消费者物价指数一致，但租金长期以来的增长速度快于消费者价格指数。在2003年6月至2017年6月期间，消费者价格指数攀升了41%，而平均租金则攀升了64%。

这就是为什么我们的退休金报告建议将英联邦租金援助提高40%，每年花费3亿美元。这将使它恢复到15年前的购买力。它应该在未来对通常由获得它的人支付的租金的变化编制索引，因此它的价值保持不变，正如Henry Tax Review所建议的那样。

还有另一个重要的含义。退休收入在未来可能会变得更加不平等。退休金发现，一般来说，未来的退休人员将有足够的退休收入。如今，大多数工人的退休收入至少为其退休前收入的89%，远高于经济合作与发展组织使用的70%基准，足以维持退休前的生活水平。

但是，租房的退休人员生活费用会更低。

将有'有'和更多'有没有'

在房主中，越来越多的人在退休时仍将还清抵押贷款 - 55至64岁的人直接拥有房屋的比例从1995 - 96年的72%下降到2015 - 16年的42%。有些人(非常理性地)会使用部分或全部的超级抵押来偿还抵押贷款。

不断上涨的住房成本将迫使退休人员减少他们房屋的更多价值，为他们的退休提供资金。

目前，很少有退休人员在继续居住的同时缩减或借入房屋的权益。但这必须改变。

房价已超过收入增长。中位数价格从20世纪90年代初收入中位数的四倍左右增加到今天收入中位数的7倍以上(悉尼超过8倍)。

政府的政策应该继续鼓励这些退休人员减少他们房屋越来越有价值的资产，以帮助他们退休。他们不是那些需要政府帮助的人。政府最近扩展了的养老金贷款计划，使所有退休人员借用反对他们的房子的价值是在该方向迈出的一步。

退休将在未来几年内发生变化。大多数退休人员远没有穷人，他们中的许多人比以往任何时候都能更好地养活自己。但越来越多的人不会。他们是需要我们帮助的人。