“政府此次推出的辣招放错焦点，空置税及修改预售楼花同意书规定的两项招数，对豪宅市场的影响最大，中小型住宅项目一向采取求量的销售策略，对普通置业人士也帮助不大。新税项只会令楼价升幅减慢，不会导致楼价下跌。”

6月29日，香港特首林郑月娥在上任一周年前夕，推出了六项新的房屋政策，包括将政府资助房屋(俗称“居屋”)的定价与市场价格脱钩，并以申请人实际承担能力定价，变相将居屋的定价由目前评估市值的70%降低至52%。同时，政府宣布将改拨九幅私营房屋用地发展公营房屋，总共可提供大约10600个住宅单位。

近年来，已落成但仍未售出的一手私人住宅单位数目持续上升，由2013年3月底约4000个增加至2018年3月底约9000个。为了鼓励开发商加快推盘速度，政府决定将过去12个月内，超过6个月并未作居住或出租的单位视为空置物业，并每年征收相当于楼价5%的额外差饷。

林郑月娥强调，遏抑楼价并非推出这些新措施的目的所在，“在自由经济下要遏抑商品售价极端困难，私楼价格因香港高度国际化等因素难以下跌，只能靠公营房屋。”

“这些新措施并非针对楼市加强调控，而是把资助房屋及私楼市场进行清晰的双轨发展，主要针对一手发展商的囤货征收空置税，所以目前市场并无太多负面情绪。相信等市场正式消化这些消息后，二手市场的交投有望恢复常态。”香港某地产代理经纪向21世纪经济报道记者表示。

上述经纪坦言，目前买卖双方呈现一定的拉锯状态，“买家会主动砍价，而一些中低价位住宅的卖家在报价方面也有所下调。”

同时，香港差饷物业估价署最新楼价指数显示，截至5月私人住宅楼价指数为382.6点，连续第26个月上升，并连续19个月创新高，今年首5个月累计升幅近8.5%。

华侨银行经济师谢栋铭指出：“新措施有助于改善公营房屋计划，并加快新房供应，分割私营和公营房屋市场，从而防止公屋价格随着私楼价格持续快速地上涨。但是想要改善供求失衡的问题，以及促使楼价显着回落，则可能需要较长一段时间。”

香港豪宅市场持续炽热

事实上，在新政策推出后数日以来，对香港豪宅市场的降温效果仍有待观察。

香港龙头地产商新鸿基地产近日连续以招标形式售出三座洋房。最吸引眼球的是位于太平山山顶的超级洋房项目加列山道12号TWELVE PEAKS，其中8号屋以7.3亿港元天价售出，每平方呎的单价高达15.2592万港元，刷新亚洲同类洋房的纪录。新鸿基在南区SHOUSON PEAK及马鞍山云端各卖出一座洋房，累计套现近12亿港元。

近年来香港豪宅市场升幅一度落后，但根据美联物业的统计数据显示，今年上半年山顶及南区共录得约89宗豪宅买卖，其中第二季成交55宗，环比增加61.8%;成交总金额达到197亿港元，第二季度成交金额为130.4亿港元，环比激增约96%。

据悉，七一回归三天小长假期间，香港一手楼市场共录得约125宗成交，相比此前一个周末170宗减少近30%。然而，市场人士指出，目前开发商以销售尾盘单位为主，尚未有较大规模的项目入市，因此一手市场成交有所减少。

“政府此次推出的辣招放错焦点，空置税及修改预售楼花同意书规定的两项招数，对豪宅市场的影响最大，中小型住宅项目一向采取求量的销售策略，就算发展商加推豪宅供应，对普通置业人士也帮助不大。新税项只会令楼价升幅减慢，不会导致楼价下跌。”仲量联行董事总经理曾焕平表示。

在经络按揭转介首席副总裁刘圆圆看来，市场对空置的一手私人住宅单位征收“额外差饷”已讨论多时，早被市场消化，“目前楼市兴旺，香港住宅空置率只有约3.7%，发展商所推出的一手盘去货速度亦高，空置税落实对市场影响不会太明显。”

内地资金积极寻找标的

由于楼市气氛持续畅旺，带动商业地产市场屡创新高，吸引了众多的中资企业。

“今年上半年商业地产投资成交总额达到890亿港元，超过去年同期的560亿港元，内地投资者继续活跃于香港商业地产市场，今年迄今为止已录得15宗有内地投资者参与的交易，涉及金额达到310亿港元。”世邦魏理仕香港资本市场部资深董事吴松基表示。

“目前内地投资者在香港商业地产市场较为活跃，包括内地开发商，以及一些个人投资者，他们最关注的是写字楼，或者一些有潜力改造成为写字楼的工业大厦，因为近年来写字楼租金持续攀升，而且空置率维持低位。他们也愿意以参股的形式与本地投资者进行合作。”他在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

以黄金地段中环为例，今年上半年的租金涨幅达到4.4%至135港元/平方呎，已经连续三年蝉联全球最贵的写字楼市场，并有望刷新历史纪录。