最近一段时间，向我咨询北京楼市的人比往常多了不少，导致手机中的信息又看不过来了

2020年初，甚至是六七月份，北京房价还完全没有抬头的迹象，我推荐过好多次的望京、东西海优质学区房、亦庄，包括几个倒挂的新盘，基本上无人关心;如今涨起来了，却一遍遍发微信让推荐楼盘...

果然，我们普罗大众还是难以逃脱“追涨杀跌”的思维桎梏。

可是，如今我不想再推荐能买的板块了，而是想提示下当前决不能碰的几个板块。

1

第一类是，已经被北京的发展方向所抛弃的板块。

昨天，有一位粉丝问了这样的问题：

当房价开始上涨时，很多人都会惯性地认为：

还没轮动到的，且目前价格很低的板块，将来一定会补涨。

这也是在过去的房产周期中屡试不爽的逻辑。

然而，从2017年，也就是本轮调控开始，这个逻辑失灵了。这三年多以来，各地楼市出现了剧烈分化：价格高的板块，还能再创新高;至于价格低的，不但不会补涨，还会继续下跌。

一个最明显的例子：

万柳的部分学区，价格超出了3.17以来的高点;而房山的不少板块，单价跌到了一字头。

海西的优质学区房热到不行，而昌平、顺义、通州、石景山、门头沟、大兴的很多板块无人问津，基本上已经被抛弃。

所以，2021年，包括以后，不要指望“价格洼地”会被填平，不存在的。一洼基本上意味着永远洼。

这类板块有以下几个：

1、房山城关;

2、房山燕山;

3、房山周口店;

4、房山韩村河;

5、房山琉璃河;

6、房山窦店;

7、昌平老城区;

8、昌平南口;

9、昌平沙河;

10、顺义老城区;

以上这十个板块，之前均详细介绍过，这里不再赘述。感兴趣的可以查看之前的文章《北京这些地方，未来3年内大概率会跌至1字头》

2

还有一类是目前已经涨到失控的板块，或者说，已经完全是卖方市场的板块。

最典型的就是海淀万柳、中关村。据中介反映，中关村区域有一些业主，已经把原来挂牌的房源下架了...

果然，行情来了，房主开始惜售。

这种情况下，最吃亏的就是购房客了：不但要多花大几十万、上百万房款，而且还买不到什么好房子。

另外：

最近两周，海淀万寿路、紫竹院、八里庄，包括西城展览路、月坛都开始抬头，但完全没有中关村和万柳那么夸张。

如果现在你考虑买学区房，请一定避开海淀这两个最夸张的板块。

另外，还有西城因“多校划片”而大涨了一波的“金融街”和“德胜”，这两个片区政策风险还是挺大的。

如果四五月份北京学区房过于火爆，势必会招来调控。而这个调控，我觉得有非常有可能从西城开始“多校”下手，毕竟这是去年就已经宣布过的。

万一西城真的成了“替罪羊”，那么，之前涨幅过高的金融街和德胜，势必会来一波急跌。

所以，为了保险起见，以下四个板块，暂时别碰：

1、西城金融街;

2、西城德胜;

3、海淀万柳;

4、海淀中关村;

3

最后一类是“无学区的老破小”和“经适房”。

上周，一个粉丝想投资国贸CBD周边的房子，他过来问我的意见，我直接给否掉了。

国贸这个板块，你别看它是CBD，既有产业，地段又好，其实住宅品质贼差，根本没什么好房子：

建外soho、后现代城，SOHO现代城都是普通住宅性质，但建得和商住公寓没什么两样，特别是建外soho，简直是为中小公司办公而量身定做，这个盘现在均价只有4.5万。

然后就是70-90年代的老破小，又没有学区，居住环境又差，价格只有6-7万(这个地段，6-7万算是很低了)。

为数不多的次新房，密度还贼大，户型也差，比如金地国际花园、蓝堡国际公寓等，价格在8-9.5万。

▼金地国际花园

自2017年3.17以来，国贸CBD板块的跌幅也不小，平均有15%-17%。

这其中的原因有很多，但没有学区，绝对是主因。

所以，房龄超过30年，又没有学区，这类资产简直就是灾难，年轻人越来越看不上，即便是地段好也不行，东三环潘家园、团结湖板块的持续阴跌，就是一个最明显的例子。

当然，地段好，有地铁的老破小，比地段差、没地铁的还是要强不少的。要论抗跌性，潘家园、团结湖>丰台和义>通州梨园>房山燕山。

如果你手里的资金只能考虑老破小，那么，能靠近主城就靠近主城吧。越靠近主城、配套越全，抗跌性越好。

然后就是“经适房”，经适房分“一类”和“二类”。

一类经适房是两限房，房本是两限房的房本，满五年之后才能上市交易，交易需补交10%的综合地价款。交易一次之后房本变成商品房。最典型的就是：

西红门板块的“瑞海家园”、常营板块的“金隅丽景园”、“首开畅心园”、“富力阳光美园”、“保利嘉园”、回龙观的各种“龙X苑”等等;

二类经适房大多指回迁房，典型的如十里河板块的“弘善家园”、东坝的“东坝家园”、“金驹家园”(不能买卖)等等。

这类房子建筑质量差，物业也差，价格比周边低不少。但即便是再低，也不要碰。

北京经适房最多的板块有以下几个：

1、昌平天通苑;

2、昌平回龙观;

3、朝阳东坝;

4、朝阳常营;

5、大兴西红门;

6、丰台宋家庄;

4

以上20个板块，千万要慎重。

我的话说完了，听与不听，您随意。

当然，买房这件事吧，能买到什么样的房子，还是由钱包决定的。