由于澳大利亚 10 年期债券收益率从 2 月底的 1.9% 的高位降至目前的 1.5%，过去三个月 AREIT 行业出现了戏剧性的反弹，为对收益率敏感的房地产行业提供了有利条件。

在 2020 年大流行的低谷中下跌了 35% 之后，AREIT 市场在今年晚些时候出现积极的疫苗消息后反弹，因为市场转向价值并寻求“重新开放交易”，从而推动了强劲的复苏。部门。

然而，复苏并不普遍。随着结构性转变继续给大型零售商场和写字楼带来压力，业绩主要受工业/物流(GMG +45%)、基金管理(CHC +64%)和住宅开发部门(SGP +49% 和 INA +39%)。

房地产行业如此强劲，投资者可能会问从哪里来?有几个关键因素需要考虑;

1) 降低更长时间?多年来(自全球金融危机以来)，市场在低利率和低增长环境中运行。这是房地产投资的有利环境，租金收益率受到追捧。由于大流行为经济注入了大量财政和货币支持，通胀回升也就不足为奇了。问题仍然是这种通胀飙升是否会在中期内持续下去，以及中央银行是否愿意为此加息。澳大利亚央行最近承诺至少在 2024 年之前将利率维持在 0.1% 以及逐渐减少债券购买，导致收益率曲线趋于平坦(即 10 年期债券收益率从 1.9% 的高位回落至 1.5%)。市场将澳联储的这一举措解读为对经济实力的反应，并且对进一步紧急货币设置的需求开始减弱(这与可能加息以遏制通货膨胀的可能性大不相同)。重要的是，该行业提供 3.8% 的平均远期分配收益率，与 10 年期债券收益率存在 230 个基点的收益率差距，我们认为该行业将得到持续支持。

2) 上市房地产是一个很好的通胀对冲工具吗?可以说，由于大多数商业租赁至少包含对 CPI 的年度租金审查，因此房地产提供了对通货膨胀的自然对冲。但是，这仅涵盖该部门中纯粹收租的部分。随着原材料和劳动力成本的上升，开发商和承包商等收益更为活跃的 REITs 最容易受到投入成本通胀的影响。我们专注于具有定价权的开发商，例如那些可以通过收入增长来抵消这一影响的工业和住宅开发开发商。

3)COVID恢复。全球 病例的减少可能是持续推出疫苗的结果。然而，更具传染性的 Delta 变体使疫苗接种计划低的国家面临风险。正如本月所经历的那样，随着 COVID delta 菌株的继续传播，澳大利亚的大部分地区都处于封锁状态。这将使政策制定者在取消刺激措施和经济开放方面更加谨慎，至少在通过疫苗接种计划实现群体免疫之前。

4)不断变化的景观。 由于结构性和长期趋势正在扰乱零售、办公和工业部门，这些趋势也支持替代房地产部门的出现。在澳大利亚，替代行业处于早期阶段，仅占基准的 6%，而美国和英国等更成熟的市场在各自的基准中占比超过 50%。随着对仓储和物流的需求激增，电子商务的结构性转变见证了工业部门的复兴，而新技术服务机会(数据中心和塔楼)、城市化和人口老龄化推动了对儿童保育等资产的需求中心、经济适用房和退休生活。